Le texte de l’Asloca révèle l’épineux paradoxe de l’immobilier

Votations fédéralesLes villes saturent mais on construit à la campagne. La crise du logement s’avère bien plus complexe qu’il n’y paraît.

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Lancée par l’Association suisse des locataires (ASLOCA), l’initiative «Davantage de logements abordables» demande que 10% des nouveaux logements soient décrétés d’utilité publique. Le but des initiants est de faire baisser la pression des loyers élevés sur les budgets des classes précaires et moyenne.

Les opposants au texte, représentés par des politiciens des partis bourgeois et des représentants de sociétés immobilières, dénoncent un quota fédéral qui ne tient pas compte des besoins locaux et de la conjoncture.

Mais quelle est la situation actuelle du logement en Suisse?

Composition du marché

En raison du difficile accès à la propriété, la Suisse est un pays de locataires. Ceux-ci représentent 2,2 millions des ménages, selon l’Office fédéral de la statistique (OFS). Les cantons urbains de Bâle-Ville et de Genève présentent les parts les plus élevées de logements en location, avec un taux de respectivement 84% et 78%.

Vacance et pénurie

Selon le dernier décompte effectué par l’OFS, il y avait 75323 logements vides en juin 2019 en Suisse, dont 62825 appartements à louer, soit un taux de vacance de 1,66%. Ce taux augmente régulièrement depuis 10ans. Selon l’Observatoire du logement du canton de Vaud, un marché est considéré comme équilibré lorsqu’il affiche un taux de vacance de 1,5%.

Mais les choses sont évidemment plus compliquées. Difficile de fixer un taux de vacance «sain» lorsqu’un territoire présente de telles disparités. Les promoteurs n’arrêtent effectivement pas de construire: selon une étude récemment publiée par UBS, quelque 44000 logements ont été autorisés à la construction en 2019. Mais c’est tout le paradoxe: ceux-ci ne sont pas forcément construits là où le besoin est le plus pressant.

«L’activité de construction est toujours en plein essor, confirme Melaney Zaubek, porte-parole du portail immobilier Homegate.ch. Les prêts à taux d’intérêt négatifs sont encore tentants, et les investissements dans l’immobilier continuent d’être réalisés à des conditions favorables.» Or les chantiers sont souvent entrepris là où les possibilités existent. «Cela signifie que des facteurs tels que les coûts, le terrain, etc., jouent un rôle. Malheureusement, la construction est alors souvent réalisée dans des régions où il n’y a pas nécessairement de demande.»

Résultat, le nombre de logements vides augmente dans des régions telles que le Tessin et le Moyen-Pays (cantons de Berne, Fribourg, Jura, Neuchâtel et Soleure). Dans les régions les plus en demande, en revanche, le nombre de logements vacants ne cesse de baisser, en particulier à Zurich et dans la région lémanique. Dans l’arc lémanique, certaines communes frisent le taux de vacance à zéro, à l’instar de Lancy (GE), où il se situe à 0,25%, Renens (VD) (0,31%) ou Lausanne (0,35%).

Prix des loyers

Selon les chiffres de l’OFS, le prix moyen des loyers a augmenté d’environ 20% depuis les années 2000. Certains portails immobiliers publient des chiffres qui vont dans ce sens. L’indice du marché des loyers de Homegate.ch affiche par exemple une légère tendance à la hausse de 0,6% pour l’année 2019. Mais d’autres analystes parlent en revanche d’une constante baisse des loyers engagée depuis plusieurs années.

Qui dit vrai? Il s’agirait d’une question de perspective. L’indice de prix des locations de l’OFS reflète l’ensemble du marché. Mais pour apporter une vision plus nuancée de la réalité, il s’agit de différencier les prix des nouveaux baux de ceux des anciens. Selon une étude mandatée par le Secrétariat à l’économie (SECO), il existe des écarts considérables – et croissants – entre les deux. Dans certains cas extrêmes, les nouveaux loyers peuvent ainsi être jusqu’à 70 ou 80% plus élevés que les loyers de baux en cours!

Cette réalité s’observe en particulier autour du lac Léman, dans les régions de Zurich et de Zoug. Loi de l’offre et de la demande oblige, les écarts sont nettement plus petits dans les régions où le taux de vacance est le plus bas, comme à Soleure ou dans l’arc jurassien.

La société de conseil du secteur immobilier CIFI, elle, s’attarde aussi sur les locataires «sédentaires». «Les locataires n’ayant pas déménagé ont été gratifiés d’une baisse de prix de 8% depuis 2009», estime la société. Cette baisse aurait pu être encore plus conséquente si les locataires avaient réclamé chaque baisse du taux de référence. «Les loyers en cours ne se situeraient pas à 8% en dessous, mais à 18%», conclut CIFI. Dans les faits, seuls 20% des loueurs répercutent cette baisse.

Selon l’Asloca, cette «timidité» des locataires est due à une méconnaissance de leurs droits ainsi qu’à la crainte de répercussions négatives.

Créé: 28.01.2020, 20h44

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