Acheter un logement n'est pas à la portée de tous

ImmobilierMalgré des taux hypothécaires historiquement bas, les contraintes pour devenir propriétaire sont légion.

Image: Archives/Photo d'illustration/Keystone

Signaler une erreur

Vous voulez communiquer un renseignement ou vous avez repéré une erreur?

Acheter son logement n'a jamais été aussi attrayant. Les taux hypothécaires ont fortement diminué depuis 2008 et n'ont jamais été aussi bas. Nombreuses sont les personnes qui souhaitent en profiter, mais leur chemin n'est pas toujours facile.

On peut aujourd'hui bloquer son taux hypothécaire à 1,09% pour une durée de cinq ans. Certaines personnes visent parfois plus haut que ce qu'elles peuvent réellement financer.

«C'est un effet psychologique», explique Michel Gauthier, fondé de pouvoir à la Banque cantonale de Fribourg (BCF). Selon lui, il s'agit d'un réflexe humain naturel, d'un phénomène de consommation typique. «C'est moins cher, donc je peux acheter plus».

On l'a vu aussi avec les voitures, compare-t-il. Les gens ont voulu acheter la gamme au-dessus, car elle était le même prix que la petite voiture d'avant.

Contrainte des fonds propres

Toutefois, la crainte que les Suisses achètent au-dessus de leurs moyens et s'endettent a fait réagir les autorités. Le Conseil fédéral, l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA), la Banque nationale suisse (BNS) et l'Association suisse des banquiers (ASB) ont introduit des garde-fous.

Depuis juillet 2012, les exigences en matière de fonds propres ont été durcies. Comme auparavant, les futurs propriétaires doivent apporter un minimum de 20% de la valeur du bien. Mais la loi prévoit qu'en cas d'utilisation du 2e pilier un minimum de 10% doit être apporté en fonds propres «durs», donc autres que la LPP.

L'accès au 2e pilier n'est lui pas restreint, rappelle M. Gauthier. Auparavant, les fonds propres pouvaient provenir entièrement du 2e pilier.

Ainsi, pour un bien d'un million de francs, le futur propriétaire doit avancer au minimum 100'000 francs en cash. Il peut prendre les 100'000 francs restant nécessaires aux fonds propres sur la LPP. De plus, il faut prendre en compte les frais annexes, comme le notaire, qui représentent près de 5% de la valeur du bien.

Selon Michel Gauthier, c'est contraignant. De nombreux acheteurs n'arrivent pas à réunir ces fonds propres «durs». On observe donc que les mesures de «frein» mises en place par les autorités sont efficaces.

Taux historique

Les banques doivent aussi contrôler les charges financières hypothécaires du futur propriétaire sur la base du taux historique de la Suisse, entre 4,5 et 5% selon les établissements, et non sur la base du taux réel. S'ajoutent encore 1% de frais d'entretien et 1,1% d'amortissement.

Le total des charges ne doit pas excéder un tiers du revenu annuel. Pour un bien à un million de francs, avec un crédit de 800'000 francs, le revenu annuel devrait donc s'élever à 160'000 francs.

Rares sont les ménages qui peuvent se le permettre. Pourtant, ce bien, qui revient à environ 1400 francs par mois, serait bien plus cher à la location.

La réalité est parfois loin du rêve lorsque le banquier annonce que «pour vous ça sera la petite voiture, et non la grande berline toutes options», continue Michel Gauthier. La dimension de la propriété foncière dépend donc fortement de la capacité financière de ses propriétaires.

Un rêve s'écroule

Dans certains cas, ils ont suffisamment de capital propre. Mais leur demande d'hypothèque échoue, parce que le dossier ne répond pas aux critères bancaires, notamment concernant le revenu.

Selon une étude de Moneypark, une société spécialisée en conseil financier, deux tiers des ménages suisses seraient dans ce cas. Un peu moins de la moitié pourrait s'offrir un bien de 600'000 francs ou plus, alors qu'aux conditions actuelles, il reviendrait à moins de 1000 francs par mois.

La Raiffeisen aimerait baisser le taux d'intérêt théorique à 3%, afin que plus de ménages puissent accéder à la propriété. Les directives actuelles sont «trop précautionneuses» et discriminent les jeunes, a dit Patrik Gisel, patron de Raiffeisen dans plusieurs interviews. Environ 300'000 ménages pourraient profiter d'un abaissement du taux.

Remontée des taux

La FINMA ne veut pas en entendre parler. Certains ménages pourraient obtenir un crédit hypothécaire, qu'ils ne pourraient pas financer à long terme, a dit Thomas Bauer, le président, dans une interview avec la Zentralschweiz am Sonntag.

En cas de hausse des taux, l'emprunteur doit être encore capable de rembourser son crédit. Car, à l'échéance du taux fixe, le taux réel pourrait être plus élevé et les charges doubler, voire tripler. «Une jolie baffe», sourit le banquier fribourgeois.

C'est pourquoi toutes les banques suisses doivent baser leurs calculs sur un taux historique prudent. Abaisser ce taux mettrait en danger certains ménages en cas de hausse du marché. (ats/nxp)

Créé: 16.12.2016, 10h46

Articles en relation

La Suisse compte moins de 40% de propriétaires

Immobilier En comparaison européenne, la Suisse se situe en queue de peloton malgré un taux en augmentation. Plus...

Lausanne se penchera sur le cas Airbnb

Immobilier La Municipalité est chargée d'établir un état des lieux, de trouver des moyens pour traquer les abus et de garantir l'égalité de traitement face aux hôteliers. Plus...

Les prix de l'immobilier ont parfois baissé en montagne

Suisse Des régions touristiques ont enregistré une baisse des prix après l'initiative de 2012. Mais la tendance n'est pas généralisée. Plus...

Les prix ont grimpé de 65% dans l'ouest lausannois

Immobilier Selon une étude de comparis et de l'EPFZ, cette région est la 3e en Suisse où les prix de l'immobilier ont le plus augmenté en 9 ans. Le district de la Riviera-Pays d'Enhaut est 5e. Plus...

La situation de l'immobilier se détend en Suisse

Etude La dynamique des prix de vente pratiqués n'indique aucun signe de bulle spéculative pour le deuxième semestre 2016. Plus...

Publier un nouveau commentaire

Nous vous invitons ici à donner votre point de vue, vos informations, vos arguments. Nous vous prions d’utiliser votre nom complet, la discussion est plus authentique ainsi. Vous pouvez vous connecter via Facebook ou créer un compte utilisateur, selon votre choix. Les fausses identités seront bannies. Nous refusons les messages haineux, diffamatoires, racistes ou xénophobes, les menaces, incitations à la violence ou autres injures. Merci de garder un ton respectueux et de penser que de nombreuses personnes vous lisent.
La rédaction

Caractères restants:

J'ai lu et j'accepte la Charte des commentaires.

No connection to facebook possible. Please try again. There was a problem while transmitting your comment. Please try again.

Caricatures

Le franc faiblit: la France voisine souffre
Plus...