Conséquences d’un contrat «à bien plaire»

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Je réside dans un vieil appartement appartenant à un membre de ma famille qui ne s’en soucie guère et attend depuis longtemps de recevoir un permis pour le transformer de fond en comble. Seuls les frais d’eau chaude et d’électricité sont à ma charge. Il avait été initialement convenu que je parte une fois l’autorisation relative aux travaux délivrée, mais je me suis fâchée avec ce parent. J’aimerais donc savoir si je peux être mise au bénéfice des règles protégeant les locataires afin de demeurer dans cet endroit auquel je me suis attachée, même lorsque l’autorisation de le démolir sera délivrée.
M., Genève.

L’article 253 du Code civil définit le bail à loyer comme un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage d’une chose au locataire, moyennant un loyer. Ainsi, pour qu’une relation contractuelle puisse être qualifiée de bail, trois conditions doivent être réalisées: la cession de l’usage d’une chose, pendant une certaine durée, moyennant le paiement d’un loyer.

Sans paiement d’un loyer il n’y a pas de bail. Le loyer doit rémunérer l’usage de la chose, mais également son entretien. Le bailleur devrait ainsi en tout cas pouvoir maintenir les locaux en l’état grâce au loyer convenu pour ceux-ci. Le «bail gratuit» n’est donc pas un contrat de bail mais un contrat de prêt qui peut être conclu, à l’instar du bail, pour une durée déterminée ou indéterminée. Dans le premier cas le prêteur est lié par la durée convenue; dans le second cas, il peut requérir en tout temps la restitution des locaux.

En l’occurrence, il semble que la prise en charge des frais entraînés par votre usage de l’appartement ne peut être qualifiée de loyer puisqu’elle ne permet pas à votre parent de retirer une rémunération pour l’usage de la chose ni de payer son entretien. Vous vous trouvez donc dans le cas d’un contrat de prêt à usage qui ne vous permet pas d’invoquer les règles sur la protection contre les congés ou la prolongation de bail prévus par les articles 271 et 272 du Code des obligations.

Il convient encore de relever qu’un contrat «à bien plaire» en vertu duquel un propriétaire laisse provisoirement la jouissance d’un bien immobilier moyennant paiement d’un loyer, par exemple dans l’attente d’une autorisation de destruction ou de rénovation, doit en revanche bel et bien être qualifié de contrat de bail. Toutefois, il est possible de convenir dans le contrat d’une condition dite résolutoire qui entraînera la résiliation automatique de ce bail lorsque cette autorisation sera délivrée; attention, le contrat devra être extrêmement précis sur ses modalités d’application pour limiter les risques de litige.

Une question? Adressez-la à rytz@arcavocats.ch

Créé: 21.06.2019, 14h23

Pascal Rytz

Avocat

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