Avec une part de marché supérieure à 94%, les banques dominent le marché du prêt hypothécaire en Suisse.

Seule une petite part du marché, se chiffrant à plus de 1200 milliards de francs, est financée par des compagnies d’assurances (environ 37 milliards) et des caisses de pensions (environ 27 milliards).

Pourtant, la part des institutions non bancaires augmente. MoneyPark compte actuellement plus de 20 compagnies d’assurances et caisses de pensions comme partenaires de financement. Elles représentaient ensemble 45% du volume distribué au premier trimestre 2024. C’est la part la plus élevée jamais distribuée par MoneyPark à des assurances (29%) et à des caisses de pensions (16%).

Taux plus avantageux

Contrairement aux banques, les hypothèques ne constituent pas un élément stratégique du modèle commercial des compagnies d’assurances et des caisses de pensions. Pour elles, il s’agit avant tout d’un instrument de placement. Les fonds de prévoyance de leurs assurés doivent être investis sur le long terme, à faible risque, mais avec un potentiel de rendement élevé.

Cela explique pourquoi les assurances et les caisses de pensions ont eu une longueur d’avance sur les banques en matière de taux d’intérêt des hypothèques fixes à long terme. Et, à l’heure actuelle, ce sont aussi les assurances qui proposent souvent l’offre la moins chère. Au premier trimestre 2024, la moyenne des taux d’intérêt effectivement conclus par les assurances et les caisses de pensions en Suisse romande était inférieure d’environ 20 points de base à celle des banques. L’économie par rapport à la moyenne du marché était même d’environ un demi pour cent.

Par conséquent, ces deux groupes de prestataires n’ont pas besoin de se refinancer sur le marché. Ils ne sont pas non plus soumis à toutes les prescriptions réglementaires strictes imposées aux banques pour l’octroi de prêts hypothécaires.

Il y a néanmoins quelques points à prendre en compte et à considérer avant de donner l’avantage à une hypothèque via une caisse de pensions ou une assurance.

Elles peuvent parfois avoir des exigences plus élevées en termes de taux d’endettement et de taux d’avance. De plus, elles refusent plus fréquemment que les banques les demandes de crédit s’écartant des spécifications et il arrive fréquemment que les compagnies d’assurances et les caisses de pensions n’investissent pas en permanence dans des hypothèques.

Services supplémentaires

Pour leurs placements, elles doivent souvent tenir compte des échéances des obligations d’emprunt et des directives sur le redéploiement. En l’absence de capitaux à des fins d’investissement, un tel prestataire peut tout aussi bien se retirer momentanément du marché. En outre, la majorité des compagnies d’assurances et un petit nombre de caisses de pensions ne proposent pas d’hypothèques Saron. Enfin, il est plus difficile d’accéder aux compagnies d’assurances et aux caisses de pensions que de se rendre à sa banque principale.

Les emprunteurs sont les mieux servis lorsqu’ils s’adressent à un spécialiste indépendant en matière de prêts hypothécaires, qui est à même de leur proposer un large éventail de compagnies d’assurances et de caisses de pensions.

Grâce à cette possibilité de façonner librement leurs règlements de placement, les caisses de pensions sont en mesure de proposer des services supplémentaires favorables aux clients. Mentionnons, par exemple, la sortie gratuite en cas de vente.

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