«Le feu est passé à l'orange, mais nous ne sommes pas encore au rouge.» Spécialiste immobilier, Lorenzo Pedrazzini, administrateur d'AMI International à Genève, réagit calmement au message lancé par la Banque nationale suisse (BNS) sur le front de l'immobilier. «Il existe un risque de correction en raison de la forte augmentation des prix enregistrée ces dernières années», a prévenu cette semaine la BNS.

Ce message peut paraître surprenant. En effet, les prix de l'immobilier ont eu tendance à se tasser ces dernières années suite aux mesures prises par l'institution (relèvement du ratio de fonds propres pour les banques, limitation de l'utilisation des avoirs du 2e pilier pour l'achat d'un appartement pour les particuliers) afin d'éviter que ne se forme une bulle hypothécaire en Suisse. Depuis 2014, le prix des biens résidentiels pour les particuliers a baissé de 10% à 15% sous l'influence de ces restrictions d'accès au crédit hypothécaire.

La BNS fait une autre analyse pour «les objets résidentiels de rendement», à savoir les immeubles et objets dont les caisses de prévoyance, fonds immobiliers et autres assurances sont friands. «Alors que la croissance des prêts hypothécaires a été modérée au cours des derniers trimestres, la hausse des prix de l'immobilier s'est poursuivie», s'inquiète l'institut monétaire, qui envisage de prendre de nouvelles mesures pour limiter les risques de surchauffe hypothécaire.

Le marché n'est cependant pas homogène en Suisse. «Il y a davantage de projets immobiliers que par le passé et ils sont plus difficiles à commercialiser, souligne Lorenzo Pedrazzini. Mais cela ne concerne pas les centres urbains que sont Bâle, Zurich, Genève et Lausanne, où les prix continuent à monter.»

L'envolée du marché de la pierre est liée au bas niveau des taux d'intérêt, qui pousse les investisseurs vers ce marché. Et cela même si les rendements sur les transactions immobilières ont reculé ces dernières années. «Le taux de rendement net est passé de 5% à 3% en dix ans, explique le spécialiste immobilier. Mais cette contraction est en ligne avec ce que l'on observe sur les placements en francs suisses.» Dans la même période, les taux sur les obligations de la Confédération sont passés de 3% à un rendement négatif. D'où l'attrait pour la pierre (même à 3% de rendement).

Pas vraiment d'alternatives

Les financiers vont-ils finalement s'en détourner? «Le problème est que l'investisseur n'a pas vraiment d'alternatives», relève Lorenzo Pedrazzini. À l'image des actions, toutes les classes d'actifs sont surévaluées à l'heure où les taux demeurent à un plancher historique en Suisse et en Europe.

La BNS n'envisage par ailleurs pas de hausses de taux dans l'immédiat. Malgré le retour de la croissance (2% en 2018), la force du franc et une inflation (pour l'instant) contenue expliquent le maintien de taux négatifs. Ce n'est peut-être pas la seule raison. Une hausse pourrait mettre le marché de la pierre sous pression. Et toucher de plein fouet les caisses de pension dont les portefeuilles sont gorgés d'immobilier, ce qui pourrait nécessiter de douloureuses recapitalisations. Déjà que l'institut redoute une correction en raison d'une offre trop abondante d'appartements à la location, susceptible aussi de peser sur les loyers. La BNS craint d'ailleurs que «les premiers signes soient déjà observables avec le taux de vacance qui grimpe».

Heureusement, la situation diffère de celle qui prévalait lors de la grande crise immobilière du milieu des années 90. «Les prix avaient perdu 30% du jour au lendemain», se souvient Lorenzo Pedrazzini. À l'époque, une crise économique et financière sévissait, le chômage était élevé, les taux d'intérêt avaient pris l'ascenseur et les travailleurs étrangers quittaient le pays. «C'est plutôt l'inverse aujourd'hui.» Lui ne voit pas de krach à l'horizon.