Les prix des logements en location devraient baisser de 0,3% en 2016, selon Wüest & Partner. En Suisse romande, le recul est plus prononcé et devrait s'établir entre -0,6% en région lémanique et -2,1% en Valais.

Pour la première fois depuis le tournant du siècle, la croissance des loyers a été nulle au 4e trimestre 2015. Ce changement dans la dynamique des prix est en grande partie dû à la production constante de nouveaux logements locatifs ces derniers temps, peut-on lire dans le rapport Immo-Monitoring publié mardi par le cabinet de conseils zurichois.

Baisse du solde migratoire

De plus, cette année, l'immigration devrait certes influencer la croissance démographique mais il faut toutefois s'attendre à une baisse du solde migratoire qui devait être légèrement inférieur à 70'000 personnes. Autre facteur défavorable selon Wüest & Partner: le taux d'intérêt hypothécaire de référence devrait rester inchangé à 1,75%, ce qui signifie que la propension à déménager est faible.

Puisque la construction de logements a dépassé la demande supplémentaire de locatifs dans bien des régions, il faut également s'attendre à une hausse du taux de surface vacante en 2016. Le taux de l'offre actuel de logements s'élève à 6,1% et devrait continuer d'augmenter.

Par région, les prix des locatifs ne devraient augmenter cette année que dans le canton du Tessin ( 0,6%), dans la région de Berne ( 0,3%) et dans la ville de Zurich ( 0,4%). Ils vont reculer dans le reste de la Suisse mais le plus fortement en Valais (-2,1%), dans les Grisons (-1,7%), en Suisse occidentale (Jura-Neuchâtel-Fribourg-Nord vaudois) avec -0,8% et en région lémanique (-0,5%).

PPE: prix toujours en hausse

Contrairement aux prévisions, les prix des appartements en propriétés par étages (PPE) ont continué d'augmenter l'an dernier ( 1,6%) et devraient croître de 0,4% cette année également. Une des raisons pour lesquelles une baisse de prix était annoncée est la nette hausse de l'offre, largement alimentée par d'intenses activités de construction ces dernières années, note le cabinet.

Mais selon lui, si l'offre a aussi bien absorbé la demande, c'est parce que les maîtres d'ouvrage professionnels ont réagi rapidement lorsque des difficultés de commercialisation ont été constatées dans le segment des PPE. De plus, puisque la majorité des acteurs pense que la situation des taux d'intérêt ne va pas se normaliser de sitôt, l'attractivité des PPE augmente encore.

La demande est centrée sur les PPE les moins chères et de gamme moyenne. Dans ces deux segments, les prix ont augmenté respectivement de 3,3% et de 0,9% l'an dernier. En 2016, les prix vont le plus progresser dans la ville de Zurich ( 2,5%) et dans la Suisse du Nord-Ouest ( 1,5%).

Prix des PPE en recul

En Suisse romande, les prix des appartements en PPE vont reculer. La diminution la plus forte va intervenir dans le canton du Valais (-2,3%) et dans le canton de Genève (-1,8%).

La combinaison des prix en forte hausse et du durcissement des conditions d'octroi des hypothèques devrait être plus limitative sur le marché des maisons individuelles que sur celui des appartements en PPE. Mais la rareté de l'offre compense les effets de la demande et les prix des villas devraient croître de 0,5% en 2016.

Signe précurseur d'une crise immobilière?

La Suisse orientale ( 1,5%) connaîtra la croissance la plus forte hausse des prix des maisons individuelles, suivie par la Suisse du Nord-Ouest ( 1,3%) et par Zurich ( 1,1%).

En Suisse romande, les prix des villas devraient baisser dans toutes les régions. Le recul le plus fort est attendu dans la région lémanique (-3%) et en particulier dans le canton de Genève (-3,5%) et dans le canton du Valais (-1,5%).

Wüest & Partner s'interroge sur le fait de savoir si la baisse de prix dans les trois segments de l'habitat dans la région lémanique provient de corrections, compte tenu de la hausse des dernières années. Ou si cette évolution est le signe précurseur d'importants reculs de prix dans toute la Suisse.

«Cette situation évoque le début des années 1990, lorsque la Suisse a connu une importante crise immobilière amorcée par des baisses de prix dans la région lémanique», fait remarquer le cabinet.

Du côté des surfaces commerciales, la pression sur les loyers va se maintenir en 2016. Les prix devraient baisser de 2,2% dans les surfaces de bureaux et de 4% dans les surfaces de vente.

ats