Le couperet des résidences secondaires menace les villes

LogementAlors qu’elle devait viser les régions de montagne, la limite de 20% de résidences secondaires fait désormais peur aux zones urbaines. Fribourg, Berne ou encore Nyon sont concernées.

La ville de Montreux espère passer sous la barre des 20% dans au maximum 18 mois.

La ville de Montreux espère passer sous la barre des 20% dans au maximum 18 mois. Image: Werner Dieterich/Getty Images

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C’est une avalanche que les cantons alpins n’ont toujours pas digérée. En 2012, après que le peuple a adopté de justesse l’initiative de l’écologiste Franz Weber pour limiter la part de résidences secondaires à 20% par commune, la révolte a grondé dans les vallées. La rancune est tenace et l’écho selon lequel «les citadins ont dicté leur vie aux régions de montagne» résonne toujours. Alors, en apprenant que le couperet de la loi menace désormais des villes comme Fribourg, Nyon, Cologny sur les rives genevoises du Léman et même la capitale fédérale, Berne, certains vont rire jaune.

Car ces zones urbaines flirtent désormais dangereusement avec la barre de 20%, synonyme d’un arrêt sec et sonnant pour la construction de nouvelles habitations de vacances et de tout un lot de contraintes administratives supplémentaires. Et au moment de devoir fournir les statistiques annuelles de logements en cette fin d’année, le sujet surprend et préoccupe les administrations. À ce jour, Montreux est la seule ville de cette importance à subir les conséquences de la loi (lire ci-contre). Cela pourrait changer.

Îlot de 6000 habitants au milieu de communes de montagne toutes sous le coup de l’interdiction, Interlaken vient de mettre un frein à la construction de résidences secondaires sur toute une partie du territoire. Elle soumet aussi à autorisation la transformation d’un habitat principal en logement de villégiature. Avec un taux de résidences secondaires qui est passé de 10% à plus de 18% en quatre ans, la commune se devait d’agir. «Il s’agit de conserver notre souveraineté», assure sans détour la conseillère communale Sabina Stör à nos confrères du «Berner Oberländer».

Un effet Airbnb difficile à mesurer

En parallèle, cette restriction entend aussi lutter contre la part toujours plus importante de logements Airbnb. Cette limitation est décidée pour deux ans, le temps de définir les mesures à prendre. La plate-forme de location pose le même genre de difficultés aux autorités de la capitale fédérale, au point qu’il a fallu réglementer la location de courte durée.

S’il est impossible de chiffrer exactement l’impact d’Airbnb à Berne, il est certain que le phénomène représente une part non négligeable du taux de près de 19% calculé par l’Office fédéral du développement territorial. La Ville conteste ce chiffre et l’estime en réalité à moins de 10%, en raison notamment du très grand nombre d’appartements pour étudiants ou diplomates qui sont comptabilisés automatiquement, à tort, comme des résidences secondaires.

En l’état, cette divergence ne pose pas de problème. En revanche, si le taux devait franchir 20%, ce serait à la commune qu’incombe le fardeau de la preuve. Dans leur dernier rapport sur le logement, les autorités bernoises reconnaissent d’ailleurs que cela demanderait «de gros efforts» puisqu’il faudrait vérifier l’affectation et l’utilisation de chaque résidence secondaire, soit un travail titanesque.

Casse-tête administratif en vue

Un travail fastidieux qu’a, par exemple, dû mener la cité vaudoise d’Avenches cette année et qui lui a permis de ramener son taux de 20,1 à 10,2%. Pas moins de 221 logements, dont un grand nombre étaient vacants, n’avaient pas d’affectations conformes. Particularité législative, les habitations vides depuis plus de deux ans sont considérées comme des résidences secondaires. Le conseiller national Franz Ruppen (UDC/VS) vient de déposer une motion pour l’étendre à cinq ans. À Avenches, la syndique, Roxanne Meyer Keller, évoque «une expérience malheureuse qui a suscité des craintes dans la population et un travail administratif supplémentaire.»

Avec 19%, Nyon pourrait devoir effectuer la même corvée. Confronté à ces chiffres, le syndic, Daniel Rossellat, tombe des nues: «C’est totalement loufoque, je ne vois pas comment c’est possible. Le phénomène Airbnb est par ailleurs marginal, hormis durant le Paléo.»

Pour une grande ville, la tâche s’avère plus ardue. Zurich l’a fait de manière préventive, et il a fallu près de deux ans de travail à un cabinet externe. Les résultats ont permis de faire passer le taux de 6,5 à 4%, soit 8400 logements. À Genève, et en particulier à Cologny, le seuil avait été franchi en 2017 avant d’être contesté. Depuis, la marge de manœuvre est ténue, car la proportion est toujours de 19,6%. Les autorités genevoises tiennent d’ailleurs la situation à l’œil.

La réalité est autrement plus complexe à Fribourg car la ville avait déjà dû prouver sa grande part d’appartements pour étudiants en 2014 pour ne plus être sur la liste rouge. Or le taux a continué de grimper et a atteint, à la fin novembre de cette année, 18,78%. Pris de court, le syndic Thierry Steiert n’a pas d’explication: «Il nous faudra analyser rapidement et en détail ce chiffre pour s’épargner de mauvaises surprises.» Et de s’étonner de voir la loi frapper les villes alors qu’elle devait viser les stations de montagne.

Lutter contre la surabondance d’offres

Une surprise que partage Philippe Varone, président de la capitale valaisanne: «Si cela devenait trop problématique pour les villes, il faudrait songer à agir collectivement.» À Sion, où on annonce 17,7% de résidences secondaires, une étude scientifique est en cours pour vérifier l’affectation de chaque logement.

«C’est, dans tous les cas, nécessaire pour mieux connaître la structure de l’habitat», reconnaît-il. Sion est un cas particulier puisqu’une liaison câblée reliera bientôt le cœur de la ville aux pieds des pistes de ski. «Notre priorité est, de toute façon, de bâtir des lits chauds, mais cette loi étant extrêmement contraignante, nous surveillons la situation pour ne pas y être soumis.»

D’autres, du côté des initiants de cette loi, scrutent aussi cette évolution de près. Avocat d’Helvetia Nostra, Pierre Chiffelle formule une hypothèse. «Dans les stations, il faut désormais prouver le besoin pour bâtir une résidence principale. Or, aujourd’hui, il y a, particulièrement en Valais et dans le Tessin, des milliers de logements vacants dans les villes et on continue de bâtir. Il n’est donc pas exclu, si le taux de 20% est atteint, de pouvoir s’y opposer.»

«Ce n’est pas un mal si cette loi peut lutter contre la crise du logement»

3 questions à Vera Weber, Présidente de la Fondation Franz Weber, à l'origine de l'initiative sur les résidences secondaires.

Votre texte visait d’abord les régions de montagne. N’est-ce pas ironique qu’elle tombe aujourd’hui sur la tête des villes?

L’idée n’a jamais été de cibler les régions urbaines mais de préserver les paysages et la beauté de la montagne. En revanche, le thème d’Airbnb et des appartements vides dans les centres-villes avait déjà été soulevé lors de la campagne.

N’est-ce pas tout de même un effet indésirable?

Pas forcément, je dirais même que c’est plutôt nécessaire et cela offre une solution. Ce n’est pas un mal si, pour ne pas atteindre le seuil de 20%, cette loi permet en partie de lutter contre la crise du logement ou de mieux endiguer le phénomène Airbnb.

La loi est devenue extrêmement stricte, resserrée par plusieurs arrêts du Tribunal fédéral y compris pour les résidences principales. Cela pourrait mettre des bâtons dans les roues aux villes.

Le Tribunal fédéral n’a fait que sanctionner des abus rendus possibles par une faille dans la loi. Par ailleurs, on peut imaginer que les villes avec un taux supérieur à la loi qui ont vraiment besoin de logements pourront le justifier. Cependant, il ne faut pas minimiser ce chiffre de 20% qui, y compris pour une ville, constitue déjà une proportion très importante. (Le Matin Dimanche)

Créé: 29.12.2018, 22h24

Montreux, l'exception: Repasser sous la barre de 20% est un casse-tête

Syndic de Montreux, Laurent Wehrli se serait bien passé de cette situation. Du fait de sa forte tradition touristique, la ville compte un taux de résidences secondaires légèrement supérieur à 20%. Mais la Municipalité fait tout son possible pour repasser en dessous.

«Cette situation nous pose des contraintes, reconnaît-il, tout comme la tenue et surtout la mise à jour des listes concernées et la détermination de réserves inscrites par servitude à certains permis de construire afin de limiter le nombre des logements concernés.»

Et de souligner toute l’ironie de cette loi, d’autant plus quand «nous imaginons pouvoir arriver en deçà de la limite grâce aux mesures prises». Et d’estimer que l’effet Airbnb contribue à compliquer la situation.

Laurent Wehrli espère passer sous cette fameuse barre «d’ici 12 à 18 mois». Pour y parvenir, la Commune a d’abord modifié sa taxe de séjour pour inciter la mise en location de ces logements, que ce soit à l’année ou pour des courtes durées. Elle a également développé, notamment sur des terrains appartenant à la Municipalité, la réalisation d’habitations aux logements «chauds».

Une politique de collaboration avec les promoteurs privés a de même été mise en place afin d’atteindre un minimum de 20% de logements à loyer abordable dans le cadre de leur projet. Contrairement aux stations de montagne, Montreux ne fait cependant pas face à davantage d’oppositions.

Laurent Wehrli ne cache pas qu’au regard des difficultés engendrées, une intervention politique ne serait pas inutile. «Mais l’initiative ayant été acceptée par le peuple, cela devrait venir de son côté.»

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