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Chronique économiqueImmobilier: nous voici dans la saison 2

Après avoir exemplifié ici même * les causes de la pénurie de logements locatifs à l’aide du cas berlinois, venons-en à l’autre saga immobilière, celle de l’impossible accès à la propriété dans ce pays et tout particulièrement à Genève. Il y a exactement trente ans, un groupe de travail formé à l’initiative de la CEG d’alors (Caisse d’Épargne du Canton de Genève) avait identifié ce qu’étaient les raisons principales d’une offre insuffisante et d’une construction trop coûteuse. On cherchait surtout à l’époque les moyens de répondre à la pénurie de logements bon marché, mais l’analyse ne passait pas à côté des motifs plus généraux du déséquilibre immobilier, symbolisé par l’image, bien connue des économistes, de la paire de ciseaux **.

Les conditions n’étaient certes pas toutes celles d’aujourd’hui ; en particulier, l’argent était cher, l’épargne faiblissante et l’investissement atone. Depuis une bonne décennie au contraire, les taux d’intérêt sont bas pour ne pas dire nuls ou négatifs, l’épargne abonde, et la construction de logements se rapproche de son rythme des meilleures années d’après-guerre. Il n’empêche, et c’est là notre point, que la pénurie sévit toujours toutes catégories confondues, et qu’elle est la plus marquée dans le secteur des appartements en pleine propriété, parent pauvre de la politique du logement menée avec une constance entêtée à Genève. N’importe quel projet de construction résidentielle y est pratiquement vendu à 100% avant le premier coup de pioche, et le moindre nouvel objet mis en vente reçoit, pour peu qu’il soit bien situé, jusqu’à une voire deux centaines de propositions d’achat.

La pénurie sévit toujours toutes catégories confondues, et elle est la plus marquée dans le secteur des appartements en pleine propriété, parent pauvre de la politique du logement menée avec une constance entêtée à Genève.

Cette frénésie de demande est bien sûr le reflet d’une population aisée, particulièrement nombreuse dans ce canton qui ne compte pas seulement des ménages à revenus modestes. Mais elle est aussi le reflet d’un biais politique, qui fait du logement en propriété l’antagoniste du logement locatif et met presque tout en œuvre pour le décourager. L’obstination à ne considérer que le bas de la fourchette, qui a mené par exemple à la quasi interdiction des conversions de logements locatifs en logements en PPE (surnommées abusivement congés-ventes par leurs détracteurs) et au renforcement comme si besoin était d’une législation (LDTR) comptant déjà parmi les plus restrictives de Suisse, ne conduit pas uniquement à manquer la cible, puisque la pénurie d’appartements à louer persiste, mais elle aboutit même à renforcer cette dernière, ce que l’on ne veut pas voir. Comment cela ? Eh bien, si l’on accepte de considérer la réalité en face, savoir celle d’une proportion toujours plus élevée de ménages désireux d’accéder à un logement en pleine propriété, on devrait réaliser qu’en répondant à ce besoin, on libérerait du même coup une proportion identique de logements qui deviendraient disponibles à la location.

Par ricochet, on contribuerait même à freiner un emballement des prix qui menace de transformer le manque d’offre en une bulle spéculative, mieux que ne le fait actuellement une réglementation – exigences en matière de fonds propres notamment – dont le seul effet est de rendre l’accès à la propriété encore plus inatteignable. D’autres contraintes bien sûr sont à l’œuvre : exiguïté du territoire, manque de terrains constructibles, délais procéduraux, lenteurs administratives et j’en passe. Mais les erreurs politiques, soyons-en sûrs, l’emportent sur tout le reste.

* Cf. Tribune de Genève du 15 mars

** «L'offre et la demande sont comme les deux lames d’une paire de ciseaux dont on ne sait jamais laquelle des deux coupe le tissu », Alfred Marshall (1842-1924)

5 commentaires
    Gilles Hieron

    J'ai lu le précédent billet sur le contrôle des loyers du 15 mars.

    En un mot à Marian Stepczynski: Merci.

    Je ne suis pas complètement d'accord sur ce qui est dit dans le billet ici, mais au moins on a enfin quelqu'un qui approche les mécaniques économiques essentiellement à l'aide de ce qu'on peut penser qu'il se passe causalement dans la réalité, et pas à l'aide ce que l'idéologie dit qu'il doit se passer dans la réalité.