Devant les tribunaux, l’État gagne le droit de grignoter la zone villas

AménagementLa justice confirme en bonne partie la stratégie pour déclasser des terrains. Mais l’État doit accélérer la cadence.

Pour un propriétaire, le déclassement de son terrain représente une perte de sa valeur, réelle ou supposée.

Pour un propriétaire, le déclassement de son terrain représente une perte de sa valeur, réelle ou supposée. Image: Keystone

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La zone villas est devenue un champ de mines pour Antonio Hodgers, le magistrat chargé de l’Aménagement. Depuis que l’État a décidé d’en grignoter une partie pour y ériger des immeubles, les tensions sont à leur comble. Car pour un propriétaire, le déclassement de son terrain restreint non seulement sa liberté, mais il représente aussi une perte de sa valeur, réelle ou supposée. Les enjeux ne sont pas minces.

Dans ce contexte, le Département du territoire vient de remporter deux batailles devant les tribunaux. La Cour de justice a confirmé la création de zones réservées. Elle a aussi estimé que l’État était en droit d’empêcher la construction de villas groupées trop denses sur les terrains à déclasser dans le futur. C’est une défaite pour des dizaines de propriétaires qui ont recouru. Mais ces décisions touchent en réalité des centaines de propriétaires. «Ces arrêts sont importants car ils viennent confirmer notre stratégie», se réjouit Antonio Hodgers.

La stratégie, la voici. L’État veut déclasser 11% de la zone villas en zone de développement afin d’y réaliser des immeubles. Cette mesure, conforme au Plan directeur cantonal, concerne 300 hectares. Mais le déclassement est une longue procédure. Et durant ce laps de temps, le département veut geler les constructions.

La fin de la maison familiale

Car la maison familiale érigée au milieu de sa parcelle a vécu. Aujourd’hui, on rase ce type d’habitation pour construire des villas contiguës ou de petits bâtiments destinés à de nombreuses familles. Cette forme d’habitat groupé est encouragée dans la zone villas qui va le rester, car elle favorise la densité. En revanche, dans les secteurs à déclasser, elle contribue à la «dureté foncière». En clair, il sera plus difficile d’en faire partir les habitants, plus nombreux et venant juste de s’y installer.

Pour éviter ce phénomène, Antonio Hodgers a annoncé, en 2015, la création de zones réservées, dans lesquelles toute construction aurait été gelée le temps de la procédure de déclassement, mis à part des petits agrandissements. La mesure a provoqué un tel tollé qu’il n’a pu l’appliquer que dans quatre secteurs, à Onex et sur les hauts de Carouge, représentant 420 propriétaires.

Des dizaines de recourants

Des dizaines d’entre eux ont saisi la justice, par le biais d’au moins cinq recours. Ils ont tous connu le même sort. La Cour de justice a estimé que les bases légales étaient suffisantes pour créer de telles zones, d’autant plus que la mesure est limitée dans le temps, à savoir cinq ans. C’est le laps de temps imparti à l’État pour déclasser les terrains.

Les recourants ont tout de même gagné sur un point. Le délai de cinq ans court à partir du moment où l’État a publié sur Internet, en été 2015, des cartes qui indiquaient ces zones réservées. Les propriétaires se sont en effet plaints qu’une telle publication, faite avant toute décision formelle, avait contribué à la perte de valeur de leurs terrains. Il reste donc deux ans au département d’Antonio Hodgers pour faire adopter par le Grand Conseil ces déclassements.

Les recourants peuvent monter l’affaire au Tribunal fédéral. L’un d’entre eux, la Chambre genevoise immobilière, ne le fera en tout cas pas, faute de grandes chances de succès. «La compétence est très largement dans les mains du canton sur cette question d’aménagement», explique son secrétaire général, Christophe Aumeunier. Qui continue à déplorer la stratégie choisie par Antonio Hodgers. «Ces zones réservées, et le tollé qu’elles ont provoqué, lui ont plutôt fait perdre du temps. Il aurait mieux valu lancer d’emblée les déclassements.»

Habitat groupé refusé

Enfin, le département a gagné sur un autre aspect qui concerne toujours les zones villas à déclasser mais qui ne sont pas mises en zones réservées. Un propriétaire de Chêne-Bourg voulait construire un habitat groupé en lieu et place de sa villa. Il avait pour cela besoin d’une dérogation, la densité dépassant les limites prévues en zone villas. Le département la lui a refusée, à juste titre, a estimé la Cour de justice en deuxième instance.

Selon elle, la loi qui permet à l’État d’accorder des dérogations pour favoriser l’habitat groupé vise justement à densifier la zone villas qui doit le rester. Et non pas les secteurs à déclasser. Ici, les immeubles rendus possibles par un déclassement offriraient une densité trois fois plus élevée que des villas groupées.

Pas d’atteinte à la propriété

Par ailleurs, il n’y a pas, selon la Cour, d’atteinte à la propriété privée, car les propriétaires ont tout le loisir de construire selon les normes usuelles en zone villas. Ce qui leur est refusé, c’est la dérogation pour densifier. Un cas similaire, sis à Lancy, a été jugé de la même manière, ce qui vient renforcer cette jurisprudence.

Créé: 25.09.2018, 17h59

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