Pont-Rouge vendu: les CFF touchent le jackpot

ImmobilierLe complexe de bureaux en construction à l’Étoile rapporte gros à la régie fédérale: plus d’un demi-milliard.

Un important pôle tertiaire avec bureaux commerces et hôtellerie est en train de voir le jour.

Un important pôle tertiaire avec bureaux commerces et hôtellerie est en train de voir le jour. Image: STEEVE IUNCKER-GOMEZ

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Posséder du terrain près des gares, c’est de l’or en barre. Les CFF le démontrent aujourd’hui de manière éclatante avec Pont-Rouge. La régie fédérale a vendu une partie de cette grande opération immobilière en cours de réalisation à l’Étoile, à deux pas de la gare de Lancy Pont-Rouge. Pour plus d’un demi-milliard de francs.

Ce futur quartier d’affaires est l’un des plus gros chantiers actuels en Suisse. Sur les six bâtiments qu’il comprend, les CFF ont décidé d’en vendre quatre. Ils ont attiré parmi les plus gros investisseurs du pays, dont deux grandes assurances.

Swiss Life a acquis un lot pour la somme de 197 millions de francs, la Bâloise Vie un autre pour 143 millions. Ces deux acteurs institutionnels achètent des immeubles en cours de construction.

Deux autres bâtiments n’existent pour l’heure que sur le papier. Ces projets (avec le terrain) ont séduit deux acheteurs. La société immobilière Swiss Prime Site (SPS) a versé 94 millions de francs pour l’un d’eux. À cela il faut ajouter l’acquisition du dernier lot. Il fait l’objet d’une promesse de vente au bénéfice du promoteur genevois Abdallah Chatila. Le montant de la transaction n’est pas connu, mais il devrait s’approcher de celui de SPS, puisque le bâtiment est similaire en taille. En tout, les CFF devraient donc empocher plus de 500 millions de francs.

Pont-Rouge tient donc toutes ses promesses. Les CFF ont profité au maximum de la densité autorisée en érigeant des bâtiments élevés, jusqu’à une quinzaine d’étages. On n’y trouve aucun logement, mais des bureaux, des commerces et des surfaces hôtelières. Ses 110 000 m2 de surfaces pourront accueillir 4500 employés. La régie fédérale y voit «la promesse d’un nouveau pôle urbain».

Proche du rail et du tram

On pouvait toutefois craindre le pire pour les CFF puisqu’ils ont lancé le chantier en 2015, alors que les bureaux vides se multipliaient à Genève. Mais le projet a trouvé des locataires. «Les deux bâtiments en cours de réalisation sont presque entièrement loués», assure Grégory Grobon, directeur de SPG Intercity qui s’est occupé de la commercialisation. L’École-club Migros va y concentrer ses activités. On y trouve aussi Swisscom, KPMG, le Crédit agricole, un fitness ainsi que des restaurants. La Migros va aussi y installer une surface alimentaire. En outre, les bâtiments qui restent propriété des CFF accueilleront notamment Ernst & Young et un centre médical.

Comment expliquer un tel succès? Grégory Grobon énumère plusieurs raisons. La qualité des locaux et leurs grands plateaux libres, qui permettent une occupation très efficace, sont un atout. «Nous avons aussi pu débuter la commercialisation en 2013, à une époque où le taux de vacances était encore bas. Mais ce qui a fait la différence, c’est la localisation. Les entreprises cherchent désormais des sites bien connectés aux transports publics, et Pont-Rouge, avec le train et le tram, est idéal.»

Pierre Stämpfli, de la société de conseil en immobilier JLL, confirme. «Un bon accès au réseau de transport est devenu déterminant pour les entreprises. Le CEVA va d’ailleurs redessiner le marché du bureau à Genève.»

Ce bon niveau de location explique le montant élevé des transactions. Certains bâtiments ont été achetés à raison de 12 000 francs le mètre carré. Un prix très élevé, selon plusieurs experts contactés. «Mais avec des loyers s’élevant jusqu’à 500 francs le m2, on peut espérer un rendement supérieur à 4%, ce qui reste dans le marché», explique le directeur de SPG Intercity.

Que des acheteurs suisses

Malgré un appel d’offres à l’international, aucun étranger n’a acheté. «L’incertitude liée à la valeur du franc a été la principale barrière, d’autant que les rendements suisses sont plutôt bas», explique Grégory Grobon. Il est par ailleurs difficile de concurrencer des institutionnels suisses qui achètent avec 100% de fonds propres.

Que vont faire les CFF de cette manne? Sa filiale immobilier doit reverser chaque année une partie de ses revenus pour le développement des infrastructures (environ 150 millions de francs) ainsi que pour l’assainissement de sa caisse de pension (environ 90 millions). Le reste est affecté au développement d’autres projets immobiliers. (TDG)

Créé: 09.01.2018, 18h48

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