La politique sociale du logement sauve sa peau

Taux hypothécairesLes rendements acceptés par l’Etat pour des logements sociaux ne sont pas excessifs. Le Tribunal fédéral avait semé le doute.

Antonio Hodgers, conseiller d'Etat à l'urbanisme.

Antonio Hodgers, conseiller d'Etat à l'urbanisme. Image: © Olivier Vogelsang / Tamedia

Signaler une erreur

Vous voulez communiquer un renseignement ou vous avez repéré une erreur ?

Les constructeurs de logements sociaux en zone de développement (contrôlée par l’Etat) peuvent respirer. Ils ne seront pas contraints d’abaisser drastiquement les taux de rendement obtenus avec leurs immeubles, comme pouvait le faire croire un récent arrêt du Tribunal fédéral (lire notre édition du 22 novembre). Selon l’analyse de l’arrêt demandée par le Conseil d’Etat, les taux de rendement actuels sont en effet compatibles avec la décision de la Haute Cour.

«Cette analyse nous permet d’affirmer que nous pourrons continuer à développer une politique sociale du logement en zone de développement», commente, soulagé, Antonio Hodgers, le conseiller d’Etat responsable du Logement. Une première lecture laissait augurer un taux maximum de 2,5%, alors que les rendements nets autorisés aujourd’hui se situent entre 4,5 et 7%.

L’arrêt du Tribunal fédéral (TF) avait créé un vent de panique parmi les constructeurs de logements sociaux lorsqu’il avait été rendu public en novembre. L’insécurité était telle que le lancement d’opérations immobilières avait été gelé et que les services d’Antonio Hodgers retenaient les autorisations en attendant d’y voir plus clair.

Une question de focale

Statuant sur un cas vaudois, les juges du TF ont estimé que l’interdiction des rendements excessifs, qui figure dans le Code des obligations, s’applique également aux loyers contrôlés par l’Etat et pas uniquement aux loyers libres. Or, selon la jurisprudence, le taux acceptable se base sur le taux hypothécaire de référence de la BNS (2%) augmenté de 0,5%, soit 2,5%.

On comprend bien le cataclysme que provoquerait l’arrêt si on en restait là et l’instabilité chronique du système que cela provoquerait. «Mais le TF dit d’autres choses, précise Antonio Hodgers. Notamment que le rendement en régime contrôlé doit tenir compte des efforts consentis dans la durée par les pouvoirs publics.»

Le Conseil d’Etat en déduit que la référence ne peut être qu’un taux hypothécaire moyen basé sur une observation de longue durée. «Sur vingt-cinq ans, le taux moyen hypothécaire est en réalité de 4,1%, ce qui correspond au rendement net des investisseurs pour la même période», poursuit le conseiller d’Etat. Pour l’heure, il n’y aurait donc pas de raison de modifier la pratique genevoise.

A court terme, cela peut être vu comme négatif pour les locataires de logements sociaux qui pouvaient espérer une baisse de leurs loyers. Mais si les rendements avaient dû se caler sur les taux hypothécaires, les dégâts à moyen terme auraient été énormes. Les caisses de pension, principaux investisseurs en zone de développement, cherchent en effet la stabilité. Elles auraient donc pu décider de placer leur argent ailleurs.

Loyers 30% moins chers

Or, rappelle Antonio Hodgers, les loyers moyens en régime subventionné sont 30% moins élevés qu’en régime libre. Et ils n’augmentent pas à chaque changement de locataire. «L’essentiel des logements en loyer libre a des rendements spéculatifs au sens du Code des obligations, estime-t-il. C’est aux locataires potentiellement lésés de demander des baisses de loyer, mais très peu le font, souvent par méconnaissance.»

Concernant les rendements admis en zone de développement, le magistrat admet qu’ils pourraient évoluer si les taux hypothécaires restent bas. Le Conseil d’Etat a donc décidé de mettre sur pied une commission d’estimation formée de représentants de l’Etat, des milieux immobiliers et des locataires.

Créé: 18.02.2015, 19h51

Articles en relation

Le Tribunal fédéral permet désormais de contester les loyers subventionnés

Logement La Haute Cour vient de rendre un arrêt aux conséquences importantes. Elle soumet les loyers subventionnés à un contrôle plus strict. Plus...

Le Conseil fédéral va dire si les CFF doivent en faire plus

Loyers modérés Les CFF devront peut-être en faire davantage en matière de logement à loyer modéré et d'utilité publique. Plus...

Les économies sur le logement social passeront en votation

Locataires L’Asloca fait aboutir son référendum sur la hausse du taux d’effort et la baisse des subsides. Plus...

Publier un nouveau commentaire

Nous vous invitons ici à donner votre point de vue, vos informations, vos arguments. Nous vous prions d’utiliser votre nom complet, la discussion est plus authentique ainsi. Vous pouvez vous connecter via Facebook ou créer un compte utilisateur, selon votre choix. Les fausses identités seront bannies. Nous refusons les messages haineux, diffamatoires, racistes ou xénophobes, les menaces, incitations à la violence ou autres injures. Merci de garder un ton respectueux et de penser que de nombreuses personnes vous lisent.
La rédaction

Caractères restants:

J'ai lu et j'accepte la Charte des commentaires.

No connection to facebook possible. Please try again. There was a problem while transmitting your comment. Please try again.

Caricatures

Maudet s'oppose au budget 2020
Plus...