La panique s’empare des constructeurs de logements

GenèveUne décision de justice va réduire la rentabilité des immeubles sociaux. Des caisses de pension gèlent leurs projets à Genève.

Les milieux immobiliers sont inquiets. Au point que des projets de constructions ont été bloqués.

Les milieux immobiliers sont inquiets. Au point que des projets de constructions ont été bloqués. Image: Lucien Fortunati

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«Cette bêtise va créer une énorme psychose. On est en train de flinguer le logement social, qui a déjà de la peine à sortir de terre.» Cette réaction du promoteur Patrick Pillet n’est pas isolée. Une vive inquiétude s’est emparée des milieux immobiliers depuis quelques jours. Au point que des projets de constructions ont été bloqués. Promoteurs, investisseurs et caisse de pension sont aux aguets. «C’est la panique, ajoute un professionnel actif sur le secteur des Vernets. Les acteurs sont complètement désécurisés.»

La cause de cet affolement? Un arrêt du Tribunal fédéral, dont la Tribune de Genève s’est fait l’écho mercredi. Cette décision judiciaire oblige les autorités à se caler sur les taux hypothécaires dans les plans financiers des loyers contrôlés, soit la grande majorité des logements réalisés à Genève. A une époque où ces taux sont au plus bas, elle va entraîner une chute brutale des rendements accordés aux propriétaires. Conséquence: des projets vont s’arrêter. «Nous avons quatre opérations de logements à l’étude, nous avons décidé de les geler», déclare Jean-Rémy Roulet, gérant de la caisse de pension des ouvriers du bâtiment (CPPIC). Ces projets sont aux Communaux d’Ambilly, sur le secteur Praille-Acacias-Vernets et à Carouge.

«Aujourd’hui, l’Etat nous garantit un rendement de 4,5%, explique le gérant. Si l’on suit l’arrêt du TF, il faudra se contenter de 2,5%. A ce tarif-là, on ne va pas construire. Cela ne rapporte pas assez pour verser les rentes à nos assurés. Mieux vaut placer notre argent ailleurs.»

D’autres investisseurs se tâtent. «Aux Vergers, à Meyrin, l’un d’eux vient d’acheter un terrain mais hésite à démarrer les travaux», raconte un promoteur. Aux Vernets, on tremble aussi. Six groupes d’investisseurs sont en lice pour réaliser 1500 logements. «Les conditions étaient déjà difficiles. Avec la nouvelle donne, c’est la confusion totale.»

Caisse de pension touchée

L’impact pour les caisses de pension est important. La CPPIC a déjà senti le vent du boulet. En 2013, une cinquantaine de locataires aux Charmilles, dont le logement sortait du contrôle de l’Etat, ont réclamé des baisses de loyer en profitant de la faiblesse des taux. «Nous avons dû octroyer des réductions de 25%, raconte Jean-Rémy Roulet. Une grosse tuile. Notre taux de couverture a chuté de 2 points.»

Les caisses de pension sont des acteurs majeurs de l’immobilier. Les caisses publiques, comme celles du Canton (CPEG) ou des communes (CAP), ont jusqu’à 35% de leur fortune placés dans l’immobilier. La CPEG dispose de 250 immeubles représentant 10 000 logements, dont une part est subventionnée. Elle a de nombreux projets en cours, notamment aux Grands-Esserts. Quelle lecture fait-elle de cette nouvelle donne? Elle n’a pas souhaité répondre.

Une chose est certaine: pour servir les rentes de leurs assurés, les caisses ont besoin de faire travailler leur argent. La plupart d’entre elles ont des taux techniques qui leur font escompter des rendements de 4%. Autant dire qu’elles ne peuvent pas se contenter de 2,5%, auxquels il faut encore déduire 1% d’amortissement.

«Nous ne parlons pas ici d’horribles spéculateurs mais d’investisseurs institutionnels, note Fabrice Merle, gérant de la grande caisse de la Fédération des entreprises romandes (FER). Ils ont un rôle social à jouer et cherchent une stabilité à long terme pour leurs assurés et pour les locataires. Or cette stabilité disparaît si on doit se caler sur les taux hypothécaires. Aujourd’hui, ceux-ci sont bas, mais ils vont finir par remonter et les loyers avec.» (TDG)

Créé: 21.11.2014, 19h35

«Une victoire à la Pyrrhus»

Pour le conseiller d’Etat Antonio Hodgers, responsable du Logement, cet arrêt n’est qu’une victoire «à la Pyrrhus». Interview.

Cet arrêt n’est-il pas une bonne nouvelle pour les locataires?

A court terme, oui, puisqu’il pousse les loyers à la baisse. Mais c’est une victoire à la Pyrrhus. Les loyers vont subir des hausses très fortes dès que les taux hypothécaires vont remonter. Et les projets de construction à loyer contrôlé auront de la peine à se financer, accentuant la pénurie. Cet arrêt peut remettre en cause notre politique sociale du logement et aussi les retraites des employés genevois. C’est très problématique.

Qu’allez-vous faire?

Nous avons mandaté des juristes pour analyser à fond cet arrêt. Je collabore avec ma collègue vaudoise Béatrice Mettraux, car l’affaire est nationale. Puis nous ajusterons notre pratique pour offrir des rendements admissibles mais suffisants, au moins pour les caisses de pension. Nous espérons aboutir d’ici quelques mois.

Allez-vous négocier avec l’Asloca?

Ce n’est pas une proposition politique, mais un arrêt de droit. Mais je vais discuter avec tous les partenaires et j’attends d’eux une attitude constructive.

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