Quelques notions d'auto-défense pour locataires genevois

LogementPetit guide pratique destiné aux locataires pour faire valoir leurs droits auprès des propriétaires du canton.

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Photo d'illustration. Image: Chris Blaser

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230'000 francs. C'est la somme remboursée à une locataire genevoise par sa propriétaire, qui lui avait fait payer trop cher son loyer pendant 7 ans (lire l'article). Si ce cas reste exceptionnel, combien d'autres locataires contestent leur loyer? A Genève, ils ont été quelques 103 lors du deuxième semestre 2012 à passer devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (CCMBL) pour contester leur loyer (voir ci-contre). Avant d'en arriver là, combien ont déjà manifesté leur désaccord à leur propriétaire? «Ce nombre n'est pas recensé», explique Andreas Fabjan, secrétaire général de l'Union suisse des professionnels de l’immobilier (UPSI) Genève.

Dans une ville où le marché locatif est aussi tendu, il est toujours utile de connaître ses droits. Ce petit guide de vulgarisation ne vous fera peut-être pas gagner des centaines de milliers de francs, mais pourrait vous inciter à contrôler vous-mêmes votre situation.

1. Enfin, votre dossier est retenu par la régie, c'est vous qui êtes retenu pour l'appartement! La joie initiale passée, vous jetez un coup d’œil au loyer. Il vous semble abusif. Comment s'en assurer?

Si vous n'avez pas de copain calé en droit du logement sous la main, vous pouvez tout d'abord jeter un coup d’œil aux statistiques cantonales en matière de logement, qui donnent un bon aperçu de la situation.

On y apprend, par exemple, que le loyer moyen d'un 4 pièces dans un immeuble construit entre 1991 et 2000 aux Grottes tourne autour des 1315 francs par mois, tandis que le même bien à Champel vaut quelque 2410 francs. Un appartement de même taille dans un ancien immeuble (soit datant d'avant 1919) est ainsi plus cher à Onex (1997 francs) qu'à Carouge (1429 francs). Pour un immeuble construit dans les années septante, les loyers tendent à s'équilibrer: un 4 pièces valant en moyenne 1290 francs par mois à Onex, 1251 francs à Carouge, et 1479 francs à Meyrin.

2. Vérification faite, votre loyer est décidément trop élevé. Que faire?

Il faut tout de suite contester le loyer à la CCMBL, et ce dans les trente jours dès la remise des clés. Au delà de cette date, il n'est a priori plus possible de contester le montant de son loyer. Exception, si le propriétaire ou la régie ont fauté, par exemple lorsque le locataire n'a pas reçu le formulaire l'informant de son droit à contester son loyer lors de l'emménagement, ou si le propriétaire n'a pas informé l’État d'éventuelles rénovations, comme c'était le cas lors de l'affaire récente où une locataire s'est vu rembourser 230'000 francs.

La CCMBL vérifiera le montant du loyer en observant notamment s'il correspond à la moyenne des statistiques cantonales, si les travaux de rénovations effectués justifient le montant du loyer, et si le nouveau loyer est démesuré par rapport à l'ancien. Attention, piège! Ce dernier critère, tout porteur d'espoir qu'il soit, n'est pas pertinent dans le cas où l'ancien locataire bénéficiait d'un bail vieux de 40 ans très bon marché. «Dans ce cas, il arrive généralement que le loyer augmente massivement et ce en toute légalité», explique François Zutter, avocat répondant de l'Association les locataires à Genève (Asloca). En revanche, si l'ancien locataire n'est resté que quelques années, rien ne justifie une augmentation lors du nouveau bail.

3. Dans quels cas le propriétaire peut-il augmenter votre loyer?

En cas de rénovations importantes qui contribuent à améliorer la qualité de vie. Le rafraîchissement d'une peinture vieille de 10 ans ne fait pas partie du lot. En revanche, la pose d'un double-vitrage, si.

Si le propriétaire a vu ses charges fixes augmenter (par exemple: salaire du concierge, électricité des communes, assurances, impôt immobilier complémentaire, travaux d'entretien de l'immeuble...), il peut augmenter les loyers.

Le loyer est indexé au taux hypothécaire. Si ce taux augmente, le loyer augmentera naturellement. La logique mathématique coince un peu plus dans l'autre sens: il est en effet plus rare de voir un propriétaire baisser spontanément les loyers lorsque le taux hypothécaire est bas. La baisse de loyer n'intervient souvent que sur demande du locataire. Le taux étant bas en ce moment, vous pouvez demander une baisse de loyer à la régie ou au propriétaire. Le site de Bon à savoir vous permet de calculer combien votre loyer devrait coûter, indexé au taux hypothécaire actuel.

Le loyer peut aussi être indexé au coût de la vie comme le sont les salaires, «mais seulement si le bail est conclu pour une durée de 5 ans au moins, période pendant laquelle le bailleur ne peut pas résilier le contrat» précise François Zutter. Les contrats courts ne sont donc pas concernés.

4. Vous payez votre loyer à l'avance, vous n'avez aucun problème de voisinage, vous videz votre boîte aux lettres et vous avez des géraniums aux fenêtres. En clair, vous êtes le locataire idéal. Peut-on tout de même résilier votre bail?

Oui. Un propriétaire peut par exemple invoquer son droit à vouloir récupérer son logement pour en faire bénéficier un membre de sa famille. Dans ce cas, vous aurez un délai de maximum quatre ans pour quitter les lieux. Dans la pratique, un à deux ans suffisent. En revanche, si c'est une grande société ou caisse de pension type CIA, Zurich, Swisslife, dont le but est de faire profit des locations d'appartements, l'argument du cousin à loger n'est pas défendable. Vous pouvez donc espérer gagner en justice en interpellant la chambre de conciliation des baux et loyers.

Par contre, s'il s'agit de vous donner congé pour relouer l'appartement plus cher, l'affaire est plus corsée. Même si un propriétaire a légalement le droit de résilier un bail pour raisons économiques, il aura du mal à gagner en justice si les locataires virés le dénoncent. En effet, compte-tenu de la jurisprudence genevoise, il est très difficile pour le propriétaire de trouver des logements comparables pour justifier le montant du nouveau bail. A ce sujet, voir l'article «Un couple âgé gagne contre un propriétaire qui voulait les déloger».

5. La peur d'être expulsé de votre logement vous retient de contester votre loyer initial ou son augmentation. Avez-vous raison?

A priori non. Après une contestation de loyer, un locataire a la garantie absolue de pouvoir rester dans son appartement pendant trois ans. Passé ce délai, il est considéré au même titre qu'un autre locataire. Si le propriétaire veut résilier son bail pour relouer son bien plus cher, il peut théoriquement le faire, avec les difficultés présentées dans le point précédent.

Créé: 09.04.2013, 14h14

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En chiffres

A Genève, 103 personnes ont passé devant la Commission de conciliation en matière des baux et loyers pour contester le loyer initial lors du deuxième semestre 2012.

En Suisse, ce nombre est seulement de 330, en raison des différences de lois entre les cantons: plusieurs n'accordent pas la possibilité de contester son loyer initial.

Toujours lors du deuxième semestre 2012, au moins 158 personnes se sont opposées à une augmentation de loyer à Genève, contre 967 en Suisse.

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