Elle imposait une période d’essai aux locataires

LogementUne bailleresse n’a pas reconduit un bail à durée déterminée d’un an après une contestation du loyer initial. La justice genevoise lui donne tort et requalifie le contrat.

Le combat d’Éric a été récompensé en justice. Il se confie pour encourager les locataires à faire valoir leurs droits.

Le combat d’Éric a été récompensé en justice. Il se confie pour encourager les locataires à faire valoir leurs droits. Image: Pierre Albouy

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«Si tout se passe bien», le bail sera renouvelé. Cette formule vague, nombre de locataires auprès de la régie Zimmermann ont dû l’entendre au moment de la signature du bail, en découvrant que celui-ci était à terme fixe, pour un an. Officiellement, cela permettait à la régie de faire passer une sorte de période d’essai, de vérifier qu’il n’y avait pas de nuisances, de défaut de paiement ou de sous-location.

Officieusement, c’était aussi une technique pour «empêcher les locataires de faire valoir leurs droits», relève un arrêt de la Chambre des baux et loyers. Cette décision a fait l’objet d’un recours que le Tribunal fédéral vient de déclarer irrecevable. Ainsi, la justice requiert que le contrat à durée déterminée imposé à Éric*, pour son 3,5 pièces à la rue de Lausanne, soit modifié en contrat à durée indéterminée.

L’arrêt décrit un véritable mode opératoire. Les enquêtes menées ont démontré que «tous les baux de l’immeuble, de durée déterminée, avaient été renouvelés, à l’exception de celui» d’Éric, qui se trouve être l’auteur d’une contestation de loyer. Ce n’était pas une pratique systématique mais courante de la régie Zimmermann. Il ressort des enquêtes que «la bailleresse et la régie ont pour pratique – 80% des nouveaux baux et la totalité des baux conclus dans l’immeuble concerné les 3,5 dernières années pour le moins – de conclure des contrats de durée déterminée et de renouveler ces derniers «si tout se passe bien.»

Stratégie d’intimidation

Les juges ont considéré que la bailleresse «entend profiter de sa position dominante et de la situation de contrainte dans laquelle se trouvent l’ensemble des locataires dans le canton de Genève, liée à la forte pénurie de logements, pour imposer une telle pratique, permettant d’exclure toute contestation du loyer initial. Un tel comportement, constitutif d’un abus de droit, ne saurait être protégé.»

Un discours repris par le locataire concerné: «L’attitude de la régie est de faire peur, c’est une réalité, témoigne Éric. C’est une régie très particulière, elle ne favorise pas les solutions à l’amiable.» Et lui, n’a-t-il pas été freiné par la peur, justement? «C’est sûr que ce n’est pas agréable de vivre deux ans de procédure dans l’incertitude. Mais la situation est tellement merdique, passez-moi l’expression, autant contester. J’ai fait confiance à l’Asloca, j’avais toutes mes chances que la justice constate un abus. Il faut que les gens osent faire ça.»

Son avocat, Me Pierre Stastny, relève que «ces pratiques frauduleuses pour rendre le locataire plus docile sont partagées par d’autres régies ainsi que, malheureusement, par des propriétaires institutionnels comme des assurances».

La conclusion d’un ou plusieurs baux à durée déterminée est licite, sous réserve d’une fraude à la loi, que le locataire doit prouver. Selon l’arrêt, la fraude est constituée lorsqu’un bail est «de relativement brève durée déterminée, par exemple une année, visant exclusivement à vérifier le comportement du locataire et poussant celui-ci à renoncer à faire valoir ses droits, comme contester le loyer initial, une hausse de loyer, un décompte de chauffage ou demander l’exécution de travaux».

Quel est l’impact de cet arrêt sur la régie pour les baux existants et futurs? Va-t-elle continuer à proposer des baux à durée déterminée, mais en se gardant de ne pas les reconduire en cas de contestation? Le directeur de Zimmermann, Lorenzo Vitali, n’a pas souhaité répondre à nos questions.

Pratique peu répandue?

De manière plus générale, le secrétaire général de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI) Genève rappelle que «dans la pratique, les contrats de durée déterminée restent marginaux». Pour Philippe Angelozzi, «ils sont utilisés dans des cas particuliers, notamment lorsque le propriétaire aura besoin à terme – dans un, trois ou cinq ans – du logement pour son besoin propre ou celui de sa famille proche. Ou encore lorsque d’importants travaux de rénovation ou transformation sont planifiés.» Selon lui, le cas relevé est isolé. «Il s’agit «d’une exception d’une exception», soit un bailleur qui visiblement avait pour pratique d’utiliser le contrat à durée déterminée d’un an comme «période d’essai», ce qui n’est évidemment pas l’esprit de la loi.» Même son de cloche du côté de la Chambre genevoise immobilière (CGI). «Des baux aussi courts sont relativement rares et poursuivent, dans la grande majorité des cas, des buts justifiés, avance Laure Meyer, avocate-conseil. Le cas de cette régie fait heureusement exception.»

*Identité connue de la rédaction


Un refus de collaborer interprété comme une fraude

Dans un cas similaire plus récent encore, à Morges, où un bail à durée déterminée de trois ans avait été conclu, la Cour d’appel civile du canton de Vaud a fait face au refus de collaborer de la bailleresse et a quand même retenu une fraude à la loi.

En effet, celle-ci «n’avait pas produit de pièces permettant de connaître le sort des baux à durée déterminée échus dans le même immeuble – reconduction ou changement de locataire – bien qu’elle ait été requise de le faire par ordonnances», décrit l’arrêt. Par exemple, sur les vingt appartements que comporte l’immeuble concerné, seules dix copies de bail ont été transmises dans un premier temps.

De plus, la bailleresse, malgré un ordre de comparution personnelle et une demande de dispense rejetée, ne s’est pas présentée à l’audience. Elle s’est fait représenter par son conseil, «se dérobant ainsi aux questions que le tribunal entendait lui poser».

Quant aux motifs avancés pour la durée déterminée, ils n’ont pas été considérés comme plausibles. Elle s’est contentée d’évoquer une «politique générale de gestion de son patrimoine locatif» en indiquant vouloir continuer «ses prospections et négociations en vue de vendre et/ou rénover son parc immobilier».

«En partant du principe que nul n’agit sans raison», les juges ont conclu que «le système mis en place ne s’expliquait que par sa volonté d’éluder des règles», comme la contestation de loyer. Moralité: «S’il appartient en principe au locataire de prouver la fraude à la loi, la vraisemblance prépondérante suffit.» S.S. (TDG)

Créé: 11.07.2018, 20h47

L’essentiel

Bail test
Avec un contrat de courte durée imposé, les locataires étaient mis à l’épreuve.

Abus
La Chambre des baux et loyers dénonce une fraude à la loi.

Preuves
À défaut d’éléments concrets, les juges peuvent retenir la «vraisemblance prépondérante».

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