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L’immobilier pèse sur les retraites de l’État

À la route de Chêne, l’un des immeubles rénovés par la CPEG.
À la route de Chêne, l’un des immeubles rénovés par la CPEG.
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Pourquoi les revenus immobiliers de la CPEG (Caisse de prévoyance de l’État de Genève) ont-ils fortement baissé entre 2016 et 2017 (lire notre édition du 22 septembre)? Au moment où cette caisse annonce une prochaine baisse de 10% de ses prestations, ses résultats se retrouvent sous les projecteurs. Car en les améliorant, la pilule pourrait être plus petite et donc plus digeste.

Alors que les placements en Bourse de la CPEG lui ont rapporté pour cet exercice 776 millions de francs (contre 207 millions en 2016), son résultat immobilier a chuté, passant de 320 millions de francs à environ 248 millions en 2017. Pourtant, le patrimoine immobilier du plus important propriétaire du canton affiche une progression régulière, tout comme son état locatif. Comment s’explique alors cette baisse?

Christophe Decor, directeur général de la CPEG, précise en particulier que «les revenus d’exploitation ont effectivement diminué dans l’absolu, notamment à cause d’une augmentation des charges due à de gros travaux de rénovation pour soutenir la valeur de son parc immobilier, d’une part, et améliorer sa qualité sous l’angle énergétique et environnemental, d’autre part». «Pour mémoire, nous avons un budget annuel de 30 millions de francs pour des opérations de rénovation», ajoute Christophe Decor. Par ailleurs, les frais de gestion de la fortune de la CPEG, qui frôle les 13 milliards de francs, ont augmenté régulièrement, passant de 0,38% en 2014 à 0,47% en 2017. Pour quelle raison? «L’augmentation de la fortune et donc le besoin de diversification supplémentaire par de nouveaux placements augmentent les frais d’administration de la fortune, mais cette diversification a l’avantage, en plus de dégager une performance supérieure, de réduire les risques dus aux placements», détaille le directeur général.

Christophe Decor indique également que l’extension des placements en direction d’entités non cotées en Bourse alourdit aussi la charge administrative. Les mandataires doivent les sélectionner, vérifier leur solidité et leur potentiel, mais également s’enquérir régulièrement de leur état de santé. «Par contre, à long terme, les placements privés améliorent la diversification des placements et dégagent une performance supérieure, souligne Christophe Decor. Ainsi, en 2017, ils ont déjà contribué au résultat de la caisse à hauteur de près de 40 millions de francs.»

D’autre part, la CPEG a procédé à un changement de méthode comptable pour se conformer aux règles du marché. En se basant sur la comptabilité analytique, une approche beaucoup plus précise, la totalité des frais effectifs liés à la gestion de fortune est désormais prise en compte. «À périmètre constant, les frais d’administration de la fortune ont donc baissé grâce à des restructurations de portefeuilles et des renégociations tarifaires», glisse encore le directeur général de la CPEG.

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