Un immeuble vendu en crowdfunding à Bernex

L’immeuble de Bernex-en-Combes comptera sous peu une cinquantaine de copropriétaires de la classe moyenne. Investir dans la pierre est d’autant plus intéressant que les taux d’intérêt bancaire sont négatifs. Image: Steeve Iuncker

À Bernex, un immeuble résidentiel est vendu de façon inédite cette semaine. N’importe quel épargnant, à condition qu’il réside en Suisse, peut investir 50 000 francs dans une part de ce bien situé au chemin de Bernex-en-Combes, derrière le parking P+R. Le bâtiment est vendu pour 5,1 millions de francs.

Cinquante et une tranches de 50 000 francs chacune (pour 2,55 millions) doivent être réparties entre plusieurs copropriétaires. Le reste (3,1 millions) est financé par la Banque Raiffeisen de la Versoix. L’investisseur n’acquiert donc pas un appartement mais une ou plusieurs parts dans l’immeuble.

La société qui gère l’opération, Foxstone SA, est une start-up établie à la rue des Bains. Son fondateur, Dan Amar, entend «démocratiser l’accès aux biens immobiliers». Le Genevois peut déjà se targuer de plusieurs succès en Suisse romande sur le marché en plein essor du «crowdfunding».

Toujours plus prisé

En juin 2018, Foxstone propose un premier immeuble à Concise, dans le canton de Vaud, avec un investissement minimum de 50 000 francs. Huit mois plus tard, il est vendu à 55 copropriétaires, de neuf cantons différents et âgés de 4 à 93 ans, avec un rendement net attendu sur fonds propres de 6,53%. Parmi les investisseurs figurent un agriculteur, des retraités, un garagiste, des jeunes parents qui ont mis de l’argent de côté et voulu l’investir dans quelque chose de tangible.

Quelques mois plus tard, c’est à Lausanne qu’une série d’épargnants placent leur pécule dans un édifice non loin de la cathédrale, par le biais de Foxstone. L’opération est bouclée en trois mois. Le troisième deal, à Avenches, s’effectue en une semaine, le quatrième, à Fribourg, en quelques jours. Des particuliers ont placé leurs pions dans plusieurs immeubles. L’immeuble de Bernex est le cinquième que Foxstone propose à la vente, le premier dans le canton.

Le défi de la confiance

«On veut proposer un service clé en main à des gens qui ne sont pas des spécialistes de l’immobilier», indique Dan Amar. En quelques clics, l’utilisateur est mis en contact avec un conseiller du groupe, puis un notaire en vidéo conférence s’il est convaincu. Le client peut devenir copropriétaire d’un immeuble sans sortir de chez lui.

«Notre grand défi, c’est de gagner la confiance des particuliers et des banques», ajoute Dan Amar. Pour ce faire, Foxstone dit sélectionner avec la plus grande vigilance les biens qu’on lui propose, et ne retenir que des immeubles de logement (moins exposés que des bureaux en cas de crise), rénovés, selon leur situation, leur valeur et leur taux d’occupation. La gestion courante des immeubles est déléguée à une régie, tandis que Foxstone s’occupe de celle des avoirs.

Quelque 3700 investisseurs potentiels se sont inscrits sur la plateforme et, cet automne, Dan Amar multiplie les rendez-vous avec des grandes banques, comme si un cap avait été franchi. C’est qu’en Suisse, selon la BNS, 800 milliards de francs reposent sur des comptes d’épargne, où les taux d’intérêt sont négatifs. Une partie de la classe moyenne n’a jusqu’à présent pas eu la possibilité d’investir dans la pierre, un secteur réputé plus sûr que la Bourse et qui affiche des performances intéressantes.

Essor aux États-Unis

Aux États-Unis et en Europe, le concept fait des émules et les jeunes pousses se bousculent. Après la crise des subprimes, les banques américaines ont restreint les accès au crédit dans l’immobilier. Investisseurs et promoteurs se sont donc tournés vers le crowdfunding, d’autant plus que l’entrée en vigueur d’une nouvelle loi aux États-Unis a permis de lever des restrictions relatives au profil des investisseurs, notamment financières. En Europe, le premier marché du crowdfunding immobilier est britannique, où deux principales sociétés dominent le marché, House Crowd et Property Partner. En France, en Allemagne et dans plusieurs pays voisins, le marché décolle également.

Marché suisse difficile

Et en Suisse? «Le marché suisse du crowdfunding immobilier est complètement ouvert», estimait cet hiver Julien Grange, un spécialiste de la régie Grange, sur son blog. Crowdhouse, le leader helvétique du secteur, actif en Suisse alémanique, dit avoir atteint un taux de rendement de 6,62% en 2017 et de 6,15% l’an dernier, pour 51 propriétés représentant un montant total proche de 700 millions de francs. Une société tessinoise, Swiss Crowd SA, tente aussi de percer, alors que d’autres ont mis la clé sous la porte.

La frilosité des banques helvétiques et des réglementations strictes ont longtemps freiné les ardeurs sur sol suisse. Foxstone a patienté un an et demi avant de chapeauter sa première vente, le temps d’obtenir le feu vert de l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA), de s’adapter aux lois qui varient selon les cantons et de trouver les biens appropriés. Ces derniers valent en général entre deux et dix millions de francs, un segment trop petit pour les gros fonds, mais trop important pour des structures de petites tailles.

Foxstone, qui prélève auprès des acheteurs une commission de 3% à l’achat, emploie quatorze salariés. Le groupe aspire à proposer plus de biens à la vente, entre un et deux par mois, et démocratiser davantage son offre, avec des parts valant toujours moins.

Créé: 11.09.2019, 06h47