Genève veut-elle habiter des bureaux sans limites de prix?

Votation du 14 juinLa droite veut transformer les bureaux vides en s’affranchissant du contrôle des loyers. La gauche dit non.

Genève, Rues Basses. Au centre, 700 bureaux pourraient devenir des logements. 

Photo: Pierre Abensur

Genève, Rues Basses. Au centre, 700 bureaux pourraient devenir des logements. Photo: Pierre Abensur Image: pierre

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Faut-il profiter des bureaux vides pour créer du logement? C’est sur cette question que les Genevois voteront le 14 juin. La majorité de droite du Grand Conseil a assoupli la Loi sur les démolitions, transformations, rénovations (LDTR). Son but: permettre la conversion de surfaces d’activités (bureaux, commerces, etc.) en logements tout en s’affranchissant du contrôle des loyers, et se donner la possibilité, un jour, de reconvertir ces logements en bureaux.

Cette mesure est combattue par la gauche et l’Asloca, qui a lancé le référendum. Elle cache en fait des enjeux économiques et politiques importants. Et, au-delà des slogans, se présente de manière beaucoup plus complexe qu’il n’y paraît. Le tour de la question en quelques points clés.

1. La loi actuelle

La situation actuelle est des plus obscures. La LDTR étant complexe, sa lecture génère des interprétations abracadabrantes. Pour les milieux immobiliers comme pour ses adversaires, la conversion de bureaux en logements implique un contrôle des loyers. La pièce louée ne doit pas dépasser 3405 par an, soit un loyer mensuel de 1135 francs pour un quatre-pièces. «Ces loyers, trop bas, ne permettent pas de rentabiliser le coût des travaux et, du coup, personne ne transforme», relève Cyril Aellen, président de la Chambre genevoise immobilière. «Les propriétaires sont trop gourmands», rétorquent en substance les opposants, qui relèvent que des dérogations sont possibles si nécessaires. «Et le contrôle ne dure que trois ans», précise Dov Gabbaï, avocat à l’Asloca.

La droite veut supprimer une disposition qu’elle a en fait introduite en 1993. Et qui, à la suite d’une étrange lecture, a eu pour effet d’introduire une notion de temporalité. Car les propriétaires veulent se donner la possibilité de reconvertir en bureaux les logements transformés. Ils doivent alors rentabiliser le coût des travaux dans une durée limitée. Combien? Dix ans selon les uns, vingt selon les autres. Les interprétations divergent, basées sur des cas anciens.

2. Les affres de la pratique

La pratique de l’administration n’apporte pas beaucoup de secours car les cas, ces dernières années, sont inexistants. Toutefois, nous avons découvert deux dossiers récents de conversion, certes mineurs, où aucun contrôle des loyers n’a été pratiqué. Ils viennent confirmer les déclarations de Michel Burgisser, directeur de l’Office du logement et responsable de l’application de la LDTR. Selon lui, si un cas de conversion temporaire lui était soumis, la lecture de la loi conduirait l’administration à ne pas appliquer le contrôle des loyers! La loi actuelle ouvrirait donc la voie aux transformations sans contrainte. Des déclarations qui font bondir les deux camps adverses!

3. La loi proposée

La situation actuelle, pour le moins confuse, encourage les milieux immobiliers à changer la loi. Leur proposition est simple. Ils veulent convertir des bureaux en logements sans le contrôle étatique des loyers. Enfin, ils veulent se donner la possibilité de retransformer les logements en bureau.

«Les loyers ne seront pas si élevés», assure le député MCG Ronald Zacharias, par ailleurs propriétaire d’immeubles. Il fournit des exemples de quatre-pièces qui seront loués à moins de 1600 francs. «De toute manière, les bailleurs devront s’adapter au marché», poursuit Benoît Genecand, député PLR. Ils ajoutent que le locataire pourra toujours contester un loyer abusif.

Des logements bon marché? Les opposants n’y croient pas. «La LDTR a justement pour objectif d’éviter des transformations somptuaires, relève Dov Gabbaï. Sans elle, les loyers vont exploser. Et pour les contester, les locataires devront engager des procédures judiciaires lourdes et faire la preuve que les prix sont abusifs. C’est irréaliste.»

Par ailleurs, la possibilité de reconvertir le logement en bureau va créer, selon eux, des situations précaires quand le marché redeviendra plus favorable aux bureaux. «Il faut fluidifier le marché, répond Christophe Aumeunier, de la CGI. Genève souffre de ces cloisonnements inutiles.»

4. Les logements potentiels

Combien de logements la nouvelle disposition pourrait-elle mettre sur le marché? Impossible de répondre. Le parc de bureaux vides est vaste, mais toutes les surfaces ne sont pas adaptées à une reconversion. De fait, les défenseurs de la loi pensent avant tout aux bureaux du centre-ville occupés par des études d’avocats ou des cabinets de médecins, notamment dans les immeubles des grands boulevards. Des surfaces conçues au départ pour des logements.

Les bureaux aujourd’hui vacants pourraient «produire» près de 700 logements. «Si on considère tous les bureaux mal équipés, le potentiel monte à 20 000 unités, relève Benoît Genecand. La vérité est entre les deux.» Ronald Zacharias prédit, lui, la création de 200 logements par année. Invérifiable.


Une bataille politique et économique

La votation du 14 juin s’inscrit dans un contexte politique bien particulier. La révision de la LDTR a été initiée par Ronald Zacharias. Ce député MCG, propriétaire de nombreux immeubles, décomplexé dans ses attaques contre les lois de protection des locataires jugées «soviétiques», a entraîné la droite et les milieux immobiliers dans un combat qu’ils n’osaient plus mener. Ils ont en effet plusieurs fois échoué devant le peuple à assouplir la LDTR. Pour la gauche, qui tient à la LDTR comme à la prunelle de ses yeux, le danger est d’autant plus grand que deux autres révisions vont suivre, qui s’en prennent encore plus directement au cœur de la loi. Pour elle, la révision du 14 juin n’est donc qu’un premier coup de boutoir.

A cela s’ajoutent des enjeux économiques. Le marché des surfaces de bureaux connaît une évolution contrastée. D’un côté, la construction de nouvelles surfaces est forte alors que, de l’autre, les bureaux vacants se multiplient. Mais ces derniers correspondent à un parc vieillissant et peu adapté aux besoins des entreprises. Il se trouve en particulier au centre-ville, et certains sont d’anciens appartements reconvertis. «A long terme, ces locaux vont sortir du commercial car ils ne sont plus adaptés, relève Benoît Genecand, député PLR. C’est le bon moment pour transformer ce vieux stock.» La gauche dénonce l’opportunisme des propriétaires. «Ils s’arrangent pour sortir du marché commercial quand ça va mal, pour y revenir quand ça ira mieux», relève Carole-Anne Kast au Rassemblement pour une politique sociale du logement.

La révision est appuyée par les partis de droite, le MCG et les milieux immobiliers. La gauche, les Verts et les milieux de défenses des locataires la rejettent.

Par ailleurs, une foule de comités proche du MCG brouillent les cartes en prônant le oui tout en se disant «à gauche» ou défendant les locataires.

C.B (TDG)

Créé: 07.06.2015, 18h35

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