L’État contrôle mieux les rénovations et les loyers

LogementEn simplifiant la procédure, l’État encourage les propriétaires à déclarer les travaux. Avec un contrôle accru sur les loyers.

Le président du conseil d’État Antonio Hodgers.

Le président du conseil d’État Antonio Hodgers. Image: YVAIN GENEVAY

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Mieux faire appliquer la loi afin d’éviter des loyers abusifs. C’est pour aller dans ce sens que le Département du territoire a pris des mesures. Celles-ci semblent porter leurs fruits, comme le conseiller d’État Antonio Hodgers l’a annoncé mardi devant la presse. De plus en plus de rénovations passent sous le contrôle de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations, la LDTR.

Ce serrage de vis était nécessaire, comme l’explique Saskia Dufresne, directrice de l’Office des autorisations de construire (OAC). «De nombreuses rénovations étaient réalisées sans autorisation et ces travaux entraînaient des hausses de loyers au-delà de ce que prévoit la LDTR.»

Logements transformés en Airbnb

L’Asloca ainsi que des associations d’habitants se sont souvent plaints de ces abus. Pas seulement à cause des augmentations de loyer, mais aussi parce que ces travaux non autorisés sont parfois l’occasion de transformer un logement en bureau ou en espace de location pour Airbnb.

«Il fallait réprimer, mais d’abord prévenir», énonce Saskia Dufresne. La prévention est passée par une simplification des procédures d’autorisation, entamée dès 2013. En rendant les démarches plus rapides, le Département espérait que davantage de propriétaires s’y plient plutôt que de réaliser des travaux clandestinement.

Procédures plus rapides

Apparemment, cela a marché. «Alors qu’auparavant, il fallait entre quatre et six mois pour obtenir une autorisation par procédure accélérée (APA), nous les délivrons désormais dans les trente jours», indique la directrice de l’OAC. Résultat: le nombre d’APA délivré a explosé, passant de 600 en 2013 à 1678 en 2018. Pour le premier semestre de cette année, on en compte déjà 1000.

«Les régies ont déposé des requêtes en grand nombre, poursuit Saskia Dufresne. Soit pour des travaux à venir, soit pour régulariser des rénovations déjà faites. Cela nous permet de contrôler un parc plus important.»

Contrôle des loyers

Le passage par l’autorisation permet du coup à l’État de contrôler les loyers. La LDTR limite en effet la répercussion du coût des travaux sur les loyers. La barre fatidique s’établit à 3405 francs la pièce par année, soit 1135 francs pour un quatre-pièces. Si le loyer avant travaux est inférieur à ce seuil, il peut être relevé au maximum jusqu’à ce montant après les travaux. En revanche, si le loyer est déjà supérieur, il n’est pas modifié après le chantier.

Ce travail du département a permis de détecter de nombreuses infractions. «Plus de 330 dossiers sont en cours de traitement, soit pour des travaux non déclarés, pour des loyers abusifs ou pour des changements d’affectation», indique Marie-Christine Dulon, directrice de l’Office du logement. Il existe quelques propriétaires récidivistes, «des clients fidèles», mais les tribunaux semblent désormais plus sévères à leur encontre.

Astuce pour limiter le contrôle

Le contrôle des loyers a toutefois ses limites puisque la loi fixe sa durée à trois ans pour ce type de rénovations. Des propriétaires ont trouvé l’astuce pour s’assurer des hausses à moyen terme. Ils ont inventé le contrait de bail indexé, qui prévoit d’emblée le loyer à la quatrième année, évidemment fortement relevé. Ce procédé, qui vide passablement la LDTR de sa substance, est utilisé par de nombreux propriétaires, dont l’Hospice général.

Créé: 24.09.2019, 16h12

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