Convertir des bureaux vides? Ça ne marche pas

LogementLes Genevois ont accepté, il y a quatre ans, d’assouplir la loi pour transformer des bureaux en logements. La bonne idée est presque restée lettre morte.

Cet immeuble rue du Diorama appartenait à Ronald Zacharias, auteur de la loi sur les transformations. Ses bureaux sont désormais convertis en appartements.

Cet immeuble rue du Diorama appartenait à Ronald Zacharias, auteur de la loi sur les transformations. Ses bureaux sont désormais convertis en appartements. Image: STEEVE IUNCKER-GOMEZ

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Transformer des bureaux en logements. Pour une majorité de Genevois, c’était l’évidence même, la bonne idée qui allait mettre sur le marché des centaines d’appartements. Il y a quatre ans, en juin 2015, 58% des votants ont donc décidé d’ouvrir ce sésame en assouplissant la loi sur les démolitions, transformations et rénovations, la LDTR. Tous ces bureaux vides paraissaient absurdes dans une ville où il est si difficile de se loger, il fallait les transformer. Aujourd’hui encore, ceux qui s’opposent à la construction de nouveaux quartiers brandissent cette solution comme un dérivatif.

Illusion. Quatre ans après le vote des Genevois, rien n’a bougé, ou presque. Selon le Département du territoire, à peine 54 dossiers de changement d’affectation de bureaux en logements ont été déposés entre 2016 et juin 2019. Pour combien de logements? Mystère, puisqu’aucune statistique n’est tenue. Mais sans doute guère plus que le nombre de dossiers.

Une recherche dans la «Feuille d’avis officielle» montre en effet qu’une grande partie des requêtes ne concernent qu’un, voire deux logements. À l’exception au moins de deux opérations: la conversion d’un centre de physio en vingt logements route de Lausanne et la création de douze appartements rue du Diorama (lire ci-dessous).

Promesses pas tenues

On est très loin des promesses faites lors d’une campagne qui fut acharnée. Les milieux immobiliers annonçaient la création de centaines, voire de milliers de logements dans des délais rapides. La gauche, elle, s’opposait à une mesure susceptible d’affaiblir la sacro-sainte LDTR. Beaucoup de bruit pour rien.

Ces chiffres n’étonnent guère les experts immobiliers. «Beaucoup de propriétaires étudient la question, reconnaît Grégory Grobon, directeur général de SPG Intercity. Mais vu l’état du marché, les conditions ne sont pas réunies et ne le seront sans doute pas ces prochaines années, sauf quelques cas particuliers.»

Il est vrai que beaucoup de bureaux sont vides. On en dénombre près de 250 000 m2. Mais la situation est très diverse selon les régions. C’est surtout en périphérie que le taux de vacance est important, vers l’aéroport ou à Lancy. «On y trouve des bureaux conçus dès le départ comme tels, il est dès lors très onéreux de les transformer», note Grégory Grobon. Il faudrait ouvrir des fenêtres dans les façades en verre, créer des descentes d’eau pour les salles de bains ou de nouvelles cages d’escalier au milieu des grands plateaux. Rédhibitoire.

Périphérie pas attractive

SPG Intercity a étudié un cas type de reconversion. Compte tenu des travaux à faire, l’opération ne serait rentable que si les bureaux devaient rester vacants au moins quatre ans. Difficile dans ces conditions de se projeter dans des travaux. «Par ailleurs, ces endroits dépourvus de commerces ne sont guère attractifs pour y vivre», poursuit Grégory Grobon.

Le potentiel de transformations semble bien plus grand au centre-ville, dans ces immeubles conçus pour des logements, et dans lesquels se sont installés au fil des ans des avocats et des médecins. Le coût de conversion y est plus faible. «Mais ici, le taux de vacance est bas, relève Pierre Stämplfli, responsable romand du conseil immobilier JLL. Après une chute de 20%, les loyers sont stabilisés et la demande existe en raison de leur situation centrale et du prestige qu’elle confère.»

Pour imaginer des conversions, il faudrait que les loyers des bureaux soient moins élevés que ceux des logements. C’est le cas dans certains quartiers de Zurich, qui connaissent des transformations. Pas à Genève.

Contrôle des loyers

En outre, certains propriétaires préfèrent garder dans leurs comptes des bureaux, même vides quelque temps. Leur valeur au bilan est plus élevée.

À cela s’ajoute un écueil que les propriétaires préfèrent éviter. «Si des logements ont été transformés en bureaux sans autorisation, et cela il y a moins de trente ans, ils ont en principe conservé leur statut légal résidentiel, relève l’avocat Mark Muller, ancien conseiller d’État. Dans ce cas, si le propriétaire veut les relouer en logement, les loyers seront soumis au contrôle de l’État en vertu de la LDTR.» Et comme ces loyers seront bas, l’opération est dissuasive.

On peut encore relever un autre obstacle au niveau fédéral: la Lex Koller. Elle s’applique aux personnes domiciliées à l’étranger, à qui il est interdit de posséder du logement, à moins qu’il soit social. Là encore, pas question de convertir des bureaux.

«Tant que Genève prospère, la demande pour des bureaux va exister, prédit Pierre Stämplfli. Et si on s’étonne ici d’un tel taux de vacance, il est courant dans les autres villes.» Les Genevois ne vont donc pas trouver leur salut dans les bureaux vides. Ce qui fait dire à Mark Muller que cette votation «a été un coup d’épée dans l’eau».


Où on retrouve Zacharias

C’est un clin d’œil de l’histoire. L’une des plus grosses transformations de bureaux en logements a lieu au 15, rue du Diorama, à deux pas de la place du Cirque. Or, cet immeuble appartenait il y a peu à… Ronald Zacharias, celui par qui le vote sur les transformations est arrivé. L’ancien député MCG a en effet été le fer de lance de la campagne de 2015 pour assouplir la LDTR, y laissant quelque argent.

Ronald Zacharias a vendu son immeuble en 2017 à une société zurichoise. Sur les sept étages, quatre étaient constitués de bureaux, loués par de petits indépendants. Le nouveau propriétaire a résilié les baux l’année dernière. L’immeuble s’est presque vidé. Les travaux ont débuté. «La demande pour du logement est forte, nous nous adaptons au marché», explique un représentant du propriétaire, sans fournir le coût des travaux et les futurs loyers. «Il est parfois plus rentable de faire des logements que d’adapter des bureaux aux nouvelles exigences», confie-t-il.

Ronald Zacharias aurait-il promu une loi pour ses propres affaires? «Ridicule. Dans ce cas, j’aurais gardé l’immeuble. Et ce que j’aurais pu gagner n’aurait pas compensé ce que j’ai dépensé dans la campagne. D’ailleurs, je ne possède guère d’immeubles commerciaux. Je n’avais aucun intérêt particulier dans cette votation.» C.B.

Créé: 08.07.2019, 07h06

«Ouvrir une brèche»

Ils prédisaient des logements à la pelle. Il faut se contenter de modestes truelles. Comment les instigateurs de la révision de la LDTR réagissent-ils à ce bilan mitigé? «Il n’est pas complet, observe Ronald Zacharias, ancien député MCG et auteur de la révision de la loi. Je pense que des propriétaires ont converti des bureaux en logements sans les annoncer à l’État, faute de travaux, car ce n’était pas requis au départ par la loi. Certaines transformations échappent donc à la statistique.»
Pour autant, on est loin des promesses tenues. «Ce n’était pas des promesses, mais des arguments de campagne. L’essentiel est d’avoir ouvert une voie en assouplissant la loi et, dans ce sens, j’ai servi l’intérêt public. Chaque nouvel appartement est bon à prendre.»

Opposé à cette révision, l’avocat de l’Asloca Christian Dandrès n’est pas surpris. «Les milieux immobiliers disaient que le contrôle des loyers empêchait ces conversions. C’est faux puisque c’est le marché qui n’en veut pas. Cette votation n’était qu’un prétexte pour ouvrir une brèche dans la LDTR.»

La tentative a réussi puisque les Genevois ont accepté la révision. Mais un an plus tard, ils fermaient la parenthèse en en refusant une autre. Depuis, plus personne n’a touché à la LDTR.
C.B.

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