Pourquoi Genève croule sous les bureaux vides

ImmobilierLa région de l'aéroport est l’une des zones les plus touchées par les surfaces vacantes.

Malgré des prix corrects, près de la moitié de cet immeuble est vide.

Malgré des prix corrects, près de la moitié de cet immeuble est vide. Image: STEEVE IUNCKER-GOMEZ

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L’argument de vente fait sourire. À l’avenue Louis-Casaï, une régie propose un simple espace de travail pour 279 francs par mois en vantant «la vue imprenable sur les montagnes». Malgré un coût mensuel deux fois moins élevé qu’au centre-ville, cette place est à prendre. À un mois de l’entrée en service du Léman Express (LEX), cette avenue reliant Balexert à Cointrin se caractérise surtout par des immeubles désormais excentrés. Des milliers de mètres carrés y cherchent preneur. À un jet de pierre de là, le vaste quartier de l’Étang est en train de pousser et 140 000 m2 d’activités (dont des bureaux) y seront réalisés. À Blandonnet, 20 000 m2 cherchent des locataires. Et d’ici à 2030, le canton planifie la création de 2,7 millions de mètres carrés d’activités diverses (lire ci-dessous).

Dans ce cadre, les 90 000 m2 prévus au Pré-du-Stand et faisant l’objet d’une des votations du 24 novembre font débat: le canton de Genève ne risque-t-il pas de voir apparaître des friches tertiaires comme, jadis, ces anciennes zones industrielles laissées à l’abandon?

Au Pré-du-Stand, les bureaux prévus devraient être mis sur le marché à l’horizon 2025. Bien malin qui peut deviner où en sera alors la conjoncture immobilière de la région.

Aujourd’hui, les surfaces vacantes ont battu un nouveau record. Un coup d’œil dans le rétroviseur indique que les bureaux vides de la fin du siècle dernier ont mis quinze ans à être absorbés par le marché (lire nos graphiques ci-dessous).

Propriétaires sous pression

«Actuellement, nous assistons à un marché à deux vitesses. De nombreuses entreprises quittent des locaux vétustes pour rejoindre des constructions neuves, répondant mieux à leurs besoins», décode Cyril Peyrot, chargé de l’immobilier commercial au sein de Naef Investissement Commercial. «Le taux de vacance est particulièrement élevé dans la zone de l’aéroport. Les propriétaires doivent, en conséquence, ajuster leurs prix. Ici comme ailleurs, les bâtiments qui ne seront pas rénovés ou seront mal positionnés resteront vides, ajoute Cyril Peyrot. Même s’ils sont proposés à 200 francs le mètre carré par an.»

«Le prix des loyers a baissé un peu partout ces quatre dernières années, y compris dans la région de l’aéroport, estime de son côté Hervé Froidevaux, associé chez Wüest Partner. L’offre y est plutôt dense. Les aménagements y sont désormais moins luxueux, ce qui permet aux utilisateurs de payer moins cher. À court terme, la zone de l’aéroport va se distinguer par une offre supérieure à la demande.» Globalement, pour ce spécialiste, les prix y sont passés de 450 francs le mètre carré par an à environ 350 francs le mètre carré par an. «À long terme, le secteur de l’aéroport va renforcer son attractivité, car il va fortement se développer», ajoute Hervé Froidevaux. Mais cet expert en appelle à une amélioration de la mobilité dans ce secteur.

Aujourd’hui, le taux de vacance atteint globalement 5%. «C’est élevé par rapport aux dernières années mais, pondère Cyril Peyrot, pas par comparaison internationale avec des villes de taille similaire. Un marché dont le taux de vacance oscille entre 3 et 5% est un marché avec une offre excédentaire à la limite de l’équilibre. Il permet aux entreprises d’avoir un choix plus grand et met les propriétaires sous pression.» Responsable chez Knight Frank, Robert Curzon Price abonde dans son sens et ne se déclare pas inquiet par l’abondance de locaux.

Placement recherché

Pour Cyril Peyrot, «l’absorption des nouvelles surfaces a été bonne jusqu’à aujourd’hui. La demande en locaux neufs existe dès lors que ceux-ci connaissent une bonne localisation, une bonne desserte et que la construction répond aux derniers standards pour du bureau.» Et le Genevois de citer la première phase des nouvelles constructions de Lancy-Pont-Rouge, qui connaît un fort succès.

Malgré le fossé qui s’agrandit entre une offre abondante et une demande moins importante, les investisseurs se ruent – parfois tête baissée – sur l’immobilier. Pourquoi? Car la pierre demeure un placement recherché, résume Cyril Peyrot, «même avec un rendement brut faible et inférieur à 3%, celui-ci reste meilleur que ce qui est servi dans les marchés financiers».

Mais dans certains bâtiments, les rénovations tardent à se concrétiser alors que le bas niveau des taux permettrait de lancer ce type d’opérations. Dans un des gros immeubles bordant l’avenue Louis-Casaï, les bureaux situés au premier étage sont sinistres. Et il faut vraiment se tordre le cou pour apercevoir les sommets du Jura.


À Genève, trop de bureaux par rapport au logement

À Genève, les bureaux ont un bel avenir. Ou disons plutôt qu’une large place leur est faite. D’ici à 2030, le Canton planifie la réalisation de 2,7 millions de mètres carrés de surfaces d’activités (bureaux, ateliers ou commerces). Cela correspond à dix fois la valeur des surfaces vacantes actuelles. Et à près de 65 000 emplois.

Ces chiffres figurent dans le plan directeur cantonal, révisé ce printemps. Ils posent problème car ils dépassent de beaucoup le nombre de logements prévus (39 000). À tel point qu’en novembre dernier, une note interne a circulé au Département du territoire pour alerter sur le déséquilibre en cours entre habitat et activités.

À vrai dire, Genève a l’habitude de produire plus de bureaux que de logements. Entre 2011 et 2015, on a construit 520 000 m2 de surfaces d’activités, de quoi caser près de 12 000 emplois, ce qui tombe bien puisque 15 000 ont été créés dans le même temps.

La population, elle, a crû de 20 000 personnes, mais on n’a construit que 8000 logements. Et clair, la production de bureaux a correspondu à la demande, mais pas l’offre de logements.

Ce déséquilibre dure depuis quinze ans, et c’est ainsi que le tiers des emplois genevois sont occupés par des gens habitant hors du canton. Pour rétablir l’équilibre, le plan directeur prévoit de réaliser un logement pour un emploi. On évite ainsi l’étalement urbain dans la région et son lot de pendulaires. Mais il n’est pas certain que cet équilibre soit atteint. Il faudrait pour cela maintenir la production de logements à un rythme élevé, ce qui n’est pas acquis, les immeubles produits aujourd’hui étant souvent le fruit des grands projets lancés au début des années 2000.

C’est pourquoi la note interne suggère de mettre la pédale douce sur des projets de bureaux et d’en réorienter d’autres au profit du logement. Par ailleurs, il faudra aussi tenir compte des changements dans les habitudes de travail, désormais moins gourmand en surface.

Le Canton est-il en train de planifier une surabondance de bureaux avec ces 2,7 millions de mètres carrés? «Ce chiffre est une enveloppe théorique qui découle de projections sur la création d’emplois, ce n’est pas un objectif», précise Pauline de Salis, secrétaire générale adjointe au Département du territoire. Un observatoire des surfaces d’activités doit permettre d’anticiper les risques de déséquilibres et de réorienter des projets. Au PAV, par exemple, il a été décidé de faire deux logements pour un emploi et ce ratio «est aujourd’hui recherché dans l’ensemble des grands projets».

Christian Bernet

Créé: 15.11.2019, 06h45

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