La Codha se lance dans la vente d’appartements

LogementsLa coopérative participative veut supprimer la notion de profit sur la vente de biens immobiliers et bloquer les prix sur le long terme.

Le dernier immeuble construit par la Codha à Chêne-Bougeries

Le dernier immeuble construit par la Codha à Chêne-Bougeries

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C’est une petite révolution. La Codha s’apprête à construire des logements en propriété par étages (PPE). Elle devient ainsi la première coopérative participative de cette ampleur à se lancer dans la vente de logements de ce type à Genève.

Cette nouveauté a été rendue possible suite à un changement des statuts votés largement au mois de juin au cours d’une assemblée générale. Objectif: permettre l’accès à la propriété en offrant des appartements à des prix non soumis à la spéculation du marché immobilier. «Jusqu’ici, nous proposions uniquement de la location d’appartements subventionnés et en loyer libre, indique Guillaume Käser, responsable de la gouvernance de la Codha. Ce changement nous donne la possibilité d’être présents dans tous les domaines de la construction. Cela nous permet d’apporter une dimension participative dans le secteur de la PPE et de ne pas le laisser uniquement en mains des promoteurs à but lucratif.»

Prix bloqués à la revente

À peine née, cette nouvelle orientation fait déjà parler d’elle, notamment dans d’autres coopératives participatives où la notion de propriété est généralement taboue. Au sein même de la Codha, l’idée avait d’ailleurs soulevé de nombreuses oppositions lorsqu’elle avait été lancée en 2014. Quatre ans plus tard, le projet a fini par convaincre les plus réticents. «Les gens ont compris qu’il n’y avait aucune volonté de profit dans notre démarche et que nous allions simplement élargir notre domaine d’action, sans pour autant arrêter de construire des logements en location», précise le responsable.

Dans un marché où la notion du zéro profit est rare, l’initiative de la Codha pourrait avoir de réelles conséquences. «En moyenne, un promoteur prend une marge de 18% lorsqu’il vend un logement, glisse Guillaume Käser. En diminuant ce montant, nous pourrons proposer des prix plus avantageux.»

Le modèle imaginé par la coopérative prévoit également de fixer contractuellement le prix de revente des appartements. Ces derniers ne pourront être cédés qu’au prix d’achat initial majoré du montant de l’augmentation du coût de la vie et des éventuels travaux réalisés. «Ce sera particulièrement intéressant pour les appartements construits en zone de développement puisque leur prix restera à peu près identique, même trente ans après, alors que la loi cantonale ne bloque le prix de ces appartements que pour une durée de dix ans.»

Afin de pouvoir maîtriser les prix sur le long terme, la Codha a dû trouver un moyen de lier l’acquéreur contractuellement. La solution trouvée consiste à conserver la propriété du terrain et d’octroyer un droit de superficie aux coopérateurs. «Ces derniers achètent leur logement, mais pas le sol», confirme Guillaume Käser. Ils devront payer un loyer annuel à la coopérative correspondant à environ 3% de la valeur du terrain.

Alors, le modèle de la Codha est-il optimal? Pour Thomas Mader, président de l’Association des promoteurs constructeurs genevois, ce système semble très spécifique et complexe. «Il faudra bien l’étudier afin d’en saisir tous les avantages et inconvénients.» A ce stade, il ne précise pas si cette future concurrence inquiète les milieux immobiliers. «Chacun est libre de faire ce qu’il veut, mais ce changement ne me surprend pas. Nous avons tous constaté une forte demande pour les PPE. La Codha surfe peut-être sur cette vague.»

Pour l’instant, la coopérative n’a pas encore de projets concrets de construction de PPE. Elle cherche des terrains dans les zones de développement, mais pas uniquement.

Membres prioritaires

Les futurs appartements seront destinés aux membres de la coopérative avec une priorité à l’ancienneté. Une fois propriétaires, les coopérateurs auront la possibilité de revendre ou de léguer leur appartement aux membres de leur famille proche (enfants, parents, frères, sœurs). Si ces derniers ne sont pas intéressés, l’appartement sera racheté par la Codha, qui dispose d’un droit de réméré. Elle proposera alors le logement en question aux autres membres de la coopérative. Si personne ne se porte acquéreur, elle pourra alors le vendre à une personne extérieure, toujours à un prix fixe.

À ce stade, il est difficile de savoir quel sera l’impact de ce nouveau concurrent sur le marché immobilier genevois, mais cette initiative semble intéresser les autorités cantonales. «C’est positif qu’une organisation à but non lucratif facilite l’accès à la propriété», indique le président du Conseil d’État, Antonio Hodgers.

La formule adoptée par la Codha devrait notamment lui permettre de viser les terrains que le canton compte mettre à disposition en droit de superficie pour construire des PPE au PAV. (TDG)

Créé: 22.11.2018, 06h55

Le Coin-de-Terre fait office de précurseur

En matière de propriété à but non lucratif, l’Association genevoise du Coin-de-Terre fait office de précurseur.
Cette association fondée en 1933 sous les auspices de la Fédération cantonale des jardins ouvriers de Genève dispose de 100 000 m2 de jardins ainsi que de 76 appartements en PPE et 384 villas sur lesquels elle bénéficie d’un droit de réméré (qui lui assure un retour du bien immobilier lorsque le propriétaire-membre souhaite s’en séparer). Elle compte aujourd’hui 460 membres propriétaires et 379 membres jardiniers.

Ici, les règles de revente sont un peu différentes puisque l’acquéreur est également propriétaire du sol. Lors du rachat de la propriété par l’association, cette dernière paie le logement ainsi que la moitié de la valeur du terrain afin de lutter contre la spéculation immobilière.

Dernièrement, le Coin-de-Terre s’est lancé dans la densification de certaines parcelles. C’est le cas de son dernier projet, un immeuble de 53 logements en PPE en cours d’élaboration près des Libellules, à Vernier.

Il s’agit du sixième édifice construit par cette association et, pour la première fois, elle a opté pour une démarche participative. Cette dernière permettra aux futurs habitants de se partager des locaux communs et de décider ensemble du fonctionnement de l’immeuble. «C’est l’architecte Stéphane Fuchs, du bureau ATBA, engagé comme délégué du maître d’œuvre, qui nous a proposé ce modèle, glisse le trésorier de l’association, Daniel Rochat. Pour nous c’était une opportunité de faire un immeuble où les gens peuvent avoir un esprit plus participatif que dans le reste de nos groupements, sans devenir une coopérative pour autant.»

En chiffres

La Codha (Coopérative de l’habitat associatif) est actuellement la plus grande coopérative participative du canton. Elle compte notamment:

- 3100 coopérateurs
- 12 immeubles
- 360 logements
- 550 coopérateurs logés
- 14 projets de construction en cours, qui produiront 1000 logements à terme
-137 millions d’actifs immobiliers et 3,9
millions d’état locatif annuel.

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