L’immeuble vendu 300 millions a profité de sa proximité avec le rail

ImmobilierLe Credit Suisse a vendu très cher son immeuble de la rue de Lausanne. Grâce à la gare et à des loyers élevés.

L’immeuble du Credit Suisse a été acquis pour 300,5 millions de francs. La gare toute proche permet des prix élevés.

L’immeuble du Credit Suisse a été acquis pour 300,5 millions de francs. La gare toute proche permet des prix élevés. Image: STEEVE IUNCKER-GOMEZ

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Ce n'est pas la vente du siècle, mais elle peut prétendre au podium. Avec un prix de 300,5 millions de francs, le Credit Suisse a réussi un très joli coup en se défaisant de son immeuble de la rue de Lausanne, comme la «Tribune de Genève» l’a relayé la semaine dernière. Même si le record historique est toujours détenu par l’ancien siège de l’UBS à la rue du Rhône, vendu pour 535 millions en 2015 à Swiss Life.

Le montant de la transaction a étonné plus d’un expert en immobilier, même s’ils sont habitués à ces prix stratosphériques. «À ce niveau-là, seul un fonds comme Schroder peut régater, commente Lorenzo Pedrazzini, administrateur de AMI International. En termes d’investissements, cela reste un pari. La proximité de la gare a sans doute joué en sa faveur.»

C’est effectivement ce fonds immobilier britannique qui a acquis l’immeuble de la rue de Lausanne, par le biais de sa société suisse Igimo SA. Schroder Immoplus figure d’ailleurs parmi les dix plus gros fonds immobiliers suisses, comme l’indique le magazine «Bilan» dans sa dernière édition.

Loyers élevés

Comment peut-on atteindre un tel prix? Grégory Grobon, directeur de SPG Intercity, a participé à l’affaire. Il explique: «Credit Suisse, qui reste locataire d’une partie des locaux, a libéré des surfaces et nous avons travaillé une année sur ce dossier pour trouver des locataires.» Il s’agit en l’occurrence de Regus, une société active dans le coworking qui loue déjà de grandes surfaces en l’île. À cela s’ajoutent quelques sociétés de conseil, dont l’une, déjà présente à Genève, est active dans le trading de l’acier.

Ces sociétés ont mis le prix pour s’installer dans ces locaux. Grégory Grobon évoque un tarif annuel au mètre carré de 650 francs. C’est beaucoup, comparable à ce qu’on peut trouver dans l’hypercentre.

Mais l’immeuble a un atout de taille: sa proximité avec la gare. «C’est un gros avantage. Le rail est désormais le mode de transport privilégié pour les sociétés. Un accès facile est désormais la clé, aussi bien pour les collaborateurs que pour les clients.»

À cela s’ajoute que l’immeuble offre de grands plateaux, une denrée finalement assez rare dans le secteur de Cornavin et intéressante pour les sociétés. L’immeuble s’étend en effet sur une parcelle de 4000 m² entre la rue de Lausanne et les voies ferrées. Il compte une demi-douzaine d’étages et un parking souterrain.

Avec de tels loyers, l’immeuble produit un rendement net de quelque 3%, poursuit le directeur de SPG Intercity. «C’est en ligne avec le marché pour un immeuble au centre-ville et, de ce point de vue, le prix d’achat n’est pas exorbitant.»

Gros achat pour Swiss Life

Un courtier qui préfère rester anonyme s’étonne moins du prix que du fait que l’acheteur ne soit pas une assurance. Et il est vrai que ces dernières et les caisses de pension ont pris l’habitude de s’arracher les immeubles en faisant monter les enchères. «C’est juste, commente Grégory Grobon. Mais la vente a eu lieu en fin d’année, à un moment où les assurances avaient déjà fait leurs courses.» Swiss Life a par exemple investi des sommes importantes pour racheter une partie du portefeuille immobilier d’Ernesto Bertarelli, comme l’a révélé la «Handelszeitung» en décembre.

Cette vente record n’est sans doute pas la dernière. Acheter de la pierre reste intéressant par rapport aux rendements obligataires ou à l’incertitude boursière. «L’engouement reste fort, constate le directeur de SPG Intercity. Il y a beaucoup de demande pour placer de gros volumes (ndlr: d’argent).» Lorenzo Pedrazzini souligne aussi la présence importante d’investisseurs étrangers. «Une manière pour eux d’acheter du franc suisse.»

Ce marché porteur est illustré par une autre vente, rue du Marché cette fois, en face de la place du Molard. Un immeuble mincelet d’à peine 242 m² au sol a été vendu en ce début d’année pour 56,5 millions de francs. Il y a huit ans, un immeuble voisin, similaire en taille, avait été vendu 44,6 millions.

Ces transactions élevées au centre-ville profitent aussi d’un bon taux d’occupation. «Contrairement à ce que les gens pensent, le centre-ville est plein et les prix sont repartis à la hausse», indique Grégory Grobon. Les bureaux vides se trouvent plutôt vers l’aéroport et à Lancy et les loyers y sont encore à la baisse. Ces secteurs font les frais de leur éloignement du train, estime le spécialiste. À l’inverse, on rappelle qu’il y a deux ans, les CFF ont vendu quatre immeubles à Pont-Rouge pour 500 millions de francs. À deux pas du tram et du Léman Express.

Créé: 21.01.2020, 06h45

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