Entre anciens et nouveaux locataires, un abîme

LogementLe loyer dépend fortement de la durée d’occupation d’un logement. Les écarts vont parfois du simple au double.

C’est lors d’un changement de locataire que les loyers prennent l’ascenseur.

C’est lors d’un changement de locataire que les loyers prennent l’ascenseur. Image: LAURENT GUIRAUD

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«Celui qui bouge a perdu.» C’est la règle au mikado, ce jeu de baguettes de bois qu’il faut retirer d’un tas. Pour le logement, c’est pareil. Celui qui bouge, en l’occurrence celui qui change d’appartement, est perdant. Il va se retrouver dans la catégorie des nouveaux locataires, de ceux qui entrent dans le marché. Ils paient bien plus cher. Parfois deux fois plus.

Ces écarts apparaissent dans la dernière livraison de l’Office cantonal de la statistique (Ocstat). Elle montre la différence de loyer moyen selon la durée d’occupation d’un logement, ceci pour les loyers libres.

Exemple pour les quatre-pièces: un locataire installé depuis plus de vingt ans paie en moyenne un loyer de 1113 francs. Celui qui y a emménagé il y a moins de trois ans doit débourser 1909 francs, soit 70% de plus (lire ci-dessus).

Du simple au double

Pour les studios, la différence est moindre (60%). En revanche, pour les six-pièces, on passe presque du simple au double.

Deux raisons expliquent ces écarts. D’abord, la plupart des locataires qui restent en place bénéficient de prix stables. Dans plus de 90% des cas, le loyer n’évolue pas. Il n’a augmenté que dans 3 à 4% des cas ces dernières années. Résultat: tant qu’il n’y a pas de changement de locataire, la hausse moyenne est minime (moins 0,1%).

C’est lors d’un changement de locataire que les loyers prennent l’ascenseur. Ce phénomène de rattrapage a été très marqué entre 2008 et 2013. Les bailleurs profitaient de l’arrivée de nouveaux occupants pour relever les loyers de plus de 15%, avec un pic à 20% en 2012.

Des prix stables pour les locataires en place et des loyers qui explosent pour les nouveaux arrivants, ce double phénomène en ciseau explique les différences qui existent entre anciens et nouveaux locataires.

Légère amélioration

Toutefois, la situation connaît une légère amélioration. Et si elle ne va pas réduire ces écarts de manière spectaculaire, elle illustre une légère détente sur le marché.

D’abord, pour les locataires qui restent en place, les hausses de loyer sont trois fois moins fréquentes aujourd’hui qu’il y a une dizaine d’années. La stabilité des prix s’est renforcée. Ensuite, lors d’un changement de locataire, les propriétaires sont devenus moins gourmands. En 2018, la hausse moyenne n’a pas dépassé les 10%, une première depuis près de vingt ans.

Grands appartements moins chers

Ce relâchement de la pression se fait surtout sentir sur les grands appartements de six pièces et plus. Il faut dire que les loyers ont fortement augmenté dans cette catégorie, atteignant des niveaux qu’il semble difficile de dépasser. Désormais, ils sont même à la baisse puisque les nouveaux arrivants paient moins que leurs voisins qui s’y sont établis quelques années plus tôt.

Le mikado, règle genevoise

La règle du mikado, les Genevois la connaissent bien. C’est pourquoi ils évitent de déménager et restent de longues années dans leur logis. Dans les appartements de quatre pièces et plus, près de la moitié des locataires y sont installés depuis plus de seize ans. Cette proportion d’anciens locataires est moins importante dans les plus petits appartements, en raison de la structure des ménages. Du coup, le tournus y est plus important et les différences de loyer moins grandes. (TDG)

Créé: 06.12.2018, 16h28

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