Ces petits frais perçus sur le dos des locataires

ImmobilierLes régies ont tendance à facturer à leurs locataires toujours plus de prestations, comme lors de la résiliation anticipée d’un bail.

Les «frais de résiliation anticipée» ne représentent que la partie immergée d’une tendance consistant à facturer toujours davantage de petites prestations aux locataires.

Les «frais de résiliation anticipée» ne représentent que la partie immergée d’une tendance consistant à facturer toujours davantage de petites prestations aux locataires. Image: Mathieu Rod

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Il est parfois judicieux d’être attentif pendant les cours. Quand il a remarqué que sa régie lui faisait payer des frais pour avoir résilié son bail de manière anticipée, Gilles* a tout de suite tiqué. «À l’université, un professeur de droit nous avait mis en garde. Les gérances ne peuvent pas facturer ce genre de frais», se rappelle ce jeune trentenaire. En janvier, sa femme et lui ont décidé de troquer leur appartement de 3 pièces, route de Thonon, pour un 4 pièces situé dans le centre de Vésenaz. Mais pour avoir mis un terme au contrat de bail avant la date fixée, ils doivent s’acquitter d’une somme de 150 francs.

Est-ce légal? L’article 264 du Code des obligations dispose que le locataire peut être libéré de ses obligations envers le bailleur «s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser». Il doit aussi reprendre le bail aux mêmes conditions. Une disposition incluse dans le contrat-cadre romand, applicable à tous les contrats de bail d’habitation conclus en Suisse romande.

Caution pas libérée

Gilles a fourni à la régie trois dossiers de candidats «solvables». La gérance les a acceptés mais elle a estimé que le couple devait quand même payer ces frais de résiliation anticipée au motif qu’ils étaient mentionnés dans une clause du contrat de bail. Comme ils disposent d’une place de parking, qu’ils rendent également de manière anticipée, ils doivent même régler 150 francs supplémentaires. La régie leur en fait cadeau.

«La multiplication des résiliations de bail anticipées génère un travail administratif supplémentaire [...] qui est bien réel»

Yvan Ballif, administrateur de l'agence Les Régisseurs associés

Avec l’aide de son frère avocat, Gilles exhume un arrêt du Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Datant de 2005, le jugement conclut à «la nullité de la clause du bail prévoyant notamment un émolument […] en cas de résiliation anticipée». «Si tu n’es pas au courant, tu te dis que c’est logique qu’il y ait des frais, poursuit Gilles, et comme le montant n’est pas très élevé, tu les paies sans rien dire.» Gilles transmet l’arrêt à la régie. Mais rien n’y fait. Elle lui fait savoir qu’elle ne libérera pas sa caution, tant que ces 150 francs n’auront pas été réglés. Selon les cas de figure et les gérances, le montant oscille entre 100 et 350 francs, avec un maximum de 1% du loyer annuel.

Des frais «justifiés»

La question juridique n’est toutefois pas tranchée. La doctrine n’est pas unanime et la jurisprudence cantonale de 2005 ne suffit pas. «Le Tribunal des baux et loyers juge une fois dans un sens, une fois dans l’autre», observe Me François Zutter, avocat à l’Asloca. Aux yeux du spécialiste, seul un arrêt du Tribunal fédéral sur le fond permettrait de clore le débat.

En attendant, la pratique semble répandue. Léa* s’est retrouvée dans la même situation que Gilles. Là aussi, c’est «un pote avocat» qui lui a dit que ces frais – 100 francs – n’avaient pas lieu d’être. Elle a donc décidé de ne pas les payer. Sa régie ne lui enverra pas de rappel. «Si elle m’avait dit qu’elle ne libérerait pas ma caution, je ne me serais pas battue, admet Léa. Un déménagement équivaut à une période de stress, où on a d’autres choses à faire.» Idem pour Marie*, qui s’est vu signifier des frais – 150 francs – pour avoir remis en septembre son logement nyonnais avant le terme du bail. Elle peine à comprendre ce qui les justifie. «C’est moi qui ai organisé les visites. Vingt personnes sont venues voir mon appartement. J’ai présélectionné les dossiers et vérifié qu’ils étaient complets, avant de les donner à la régie. En gros, j’ai fait son job et je dois encore payer 150 francs!»

Administrateur de l’agence Les Régisseurs associés, Yvan Ballif tient à relever que ces frais émanent d’une décision du locataire, et non de la régie. Et ils sont «justifiés». «La multiplication des résiliations anticipées génère un travail supplémentaire, souligne-t-il. Il faut à chaque fois organiser un pré-état des lieux, un état des lieux d’entrée, un état des lieux de sortie, soumettre les dossiers au propriétaire, émettre de nouveaux contrats, etc.» Il insiste: «Le travail administratif est réel.»

Contrat de gérance

À y regarder de plus près, les «frais de résiliation anticipée» ne représentent que la partie immergée d’une tendance consistant à facturer toujours davantage de petites prestations. Une grande régie de la place fait ainsi payer 130 francs pour la conclusion d’un bail, 100 francs pour un avenant à la suite d’un mariage ou d’un divorce – mais 0 franc à la suite d’un décès –, 40 francs pour une attestation ou encore 350 francs pour un échange d’appartement (voir l’infographie ci-dessous).

«Il ne faut pas sous-estimer l’imagination des régies pour mettre tout à la charge du locataire», fustige Me François Zutter. Pour l’avocat de l’Asloca, ce travail administratif «fait partie de la gestion ordinaire d’un immeuble».

Celle-ci est habituellement définie par un contrat de gérance, qui lie la régie et le propriétaire. C’est le miroir inversé du contrat de bail. La régie se fait rétribuer pour son travail en ponctionnant une part du loyer qu’elle reverse au propriétaire. La règle est la suivante: on ne peut pas faire payer deux fois la même chose, au locataire et au propriétaire. «Si la prestation n’est pas comprise dans le contrat de gérance, elle peut être facturée au locataire», explique Philippe Angelozzi, secrétaire général de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier Genève.

Hausse des coûts

La pratique s’inscrit aussi dans un contexte de hausse généralisée des coûts dans le domaine du logement. «L’accumulation de nouvelles normes (sécuritaires, énergétiques, environnementales), qui poursuivent certes un but louable, a un coût. Ce coût se répercute parfois sur le propriétaire, parfois sur le locataire», pointe Philippe Angelozzi. Un avis partagé par Christophe Aumeunier, son homologue à la Chambre genevoise immobilière. «Quand on demande un formulaire à l’administration, on paie bien un émolument», compare-t-il.

Après des mois d’échanges de mail et de coups de téléphone infructueux, avec «à chaque fois un interlocuteur différent», Gilles a demandé la semaine dernière à la régie de lui envoyer sa décision définitive par écrit afin qu’il puisse raconter son histoire à un journaliste. Deux heures plus tard, il recevait un mail lui indiquant que sa caution avait été libérée.

* Noms connus de la rédaction.

(TDG)

Créé: 20.11.2018, 07h25

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