La BNS sort le carton rouge sur le marché immobilier

Place financièreLa Banque nationale suisse craint l’exposition de banques à une partie des 1000 milliards de dettes hypothécaires.

Thomas Jordan (à dr.) et Fritz Zurbrügg, respectivement président et vice-président de la BNS, lors de la séance d’information organisée jeudi à Berne.

Thomas Jordan (à dr.) et Fritz Zurbrügg, respectivement président et vice-président de la BNS, lors de la séance d’information organisée jeudi à Berne. Image: Reuters

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À l’occasion de la publication de son rapport de stabilité financière, la Banque nationale suisse (BNS) a renouvelé jeudi son alerte au sujet du risque hypothécaire prévalant sur la place financière helvétique. Grands frissons garantis avec la présentation du contexte actuel, en termes concrets.

«Tenant compte d’un volume de dettes hypothécaires s’élevant à 1000 milliards de francs, nous devons éviter les risques incontrôlables. L’attribution de tant de prêts hypothécaires, avec des rendements immobiliers en baisse, renforce évidemment les inquiétudes. Notamment dans le segment des immeubles de rendement», rappelle volontiers le président de la FINMA (Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers), le Bâlois Thomas Bauer.

Les deux institutions, FINMA et BNS, évoquent même un risque de «surchauffe du marché de l’immobilier». Leurs inquiétudes sont notamment induites par la croissance des hypothèques accordées pour financer de l’immobilier de rendement, dans des régions où les taux de vacance sont déjà élevés. Cette description rappelle notamment des régions périphériques, parfois romandes. Comme celles de Sierre, Sion, du nord-est du canton de Berne ou d’Olten, dans le canton de Soleure.

Tant de logements vides

L’immobilier de rendement? Il s’agit souvent de logements voués à la location. Le consultant zurichois Wüest Partner prévoit justement l’apparition de 53 000 logements neufs cette année sur le marché suisse. Alors que le nombre de logements vides n’a cessé de grimper au cours des cinq dernières années. L’Office fédéral de la statistique (OFS) en avait compté encore 72 294 à la fin de l’an dernier, soit 8000 de plus qu’un an plus tôt.

Cette tendance est donc susceptible, précisément faute de rendement escompté, de mettre en difficulté des investisseurs institutionnels. À commencer par des caisses de prévoyance. Celles-ci participent tout particulièrement à la demande de prêts hypothécaires, alors que l’immobilier de rendement reste à ce jour plus intéressant et moins risqué que d’autres classes d’actifs, comme les actions et les obligations. Sans compter que la thésaurisation de liquidités est encore lourdement pénalisée par les intérêts négatifs.

L’inconfort des investisseurs pourrait dès lors se révéler rapidement contagieux et affecter leurs créanciers: les banques. D’autant plus qu’une récession sévère en zone euro est souvent perçue comme plausible, si ce n’est imminente. Le rapport de la BNS indique que, dans le pire des cas, des banques suisses actives sur le marché immobilier pourraient rencontrer des difficultés: «La capacité de résistance de la plupart d’entre elles demeure toutefois raisonnable.»

Forte concurrence

L’Association suisse des banquiers s’empresse elle-même de confirmer: «Les tests de résistance ont démontré que des banques, même en cas de difficulté sur les marchés hypothécaires, demeuraient fiables.» La BNS préconise néanmoins des mesures supplémentaires pour juguler le risque dans cette catégorie d’investissement. Tout en soutenant la récente proposition du Conseil fédéral visant à accroître la pondération des risques liés aux prêts hypothécaires. Les réflexes autorégulateurs de la branche ne sont pas moins appréciés.

Toutes ces sages mesures de précautions n’atténuent pas pour autant la concurrence sur le marché. Des offres de prêts hypothécaires sur dix ans commenceraient à voir le jour, avec des taux d’intérêt inférieurs à 1%. C’est-à-dire, le plus souvent, entre 0,8 et 0,86%. À ce niveau-là, une question s’impose: que reste-t-il comme marge dans de telles offres?

Créé: 13.06.2019, 21h14

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