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Question d’Alfred G. à Genève: «J’ai lu que le taux hypothécaire de référence avait baissé. J’envisage de demander une baisse de loyer. Quels sont les motifs de refus du bailleur?»

Une demande de baisse du loyer basée sur la baisse du taux de référence hypothécaire ne peut être formulée que si le loyer actuel est basé sur un taux plus élevé que 1,5%. Cela peut se vérifier sur le bail ou le dernier avenant.

Par ailleurs, la diminution se requiert par un courrier recommandé qui doit être reçu au plus tard trois mois (voire plus) avant la date de renouvellement. Si la régie ne répond rien dans les trente jours, il faut agir et saisir l’instance de conciliation.

Mais que peut répondre le bailleur pour refuser? «Votre loyer est déjà inférieur au loyer du marché.» C’est un motif souvent invoqué. Il appartient au bailleur qui l’utilise de prouver le niveau des loyers du quartier. Si le locataire poursuit sa demande de diminution du loyer, en saisissant l’instance de conciliation, le bailleur devra apporter ses preuves à l’audience. Ce qu’il ne fait jamais.

«Votre loyer procure au bailleur un rendement insuffisant.» La régie prétend parfois que le loyer du locataire ne couvre pas les charges financières et les charges d’exploitation (entretien, conciergerie, assurances, etc.) ou qu’il ne permet pas au bailleur de tirer le bénéfice auquel il peut aspirer. Si le locataire maintient sa demande, il appartiendra à la régie de le démontrer dans la phase de conciliation. Ce qu’elle se gardera souvent de faire, pour ne pas montrer au locataire à quel point le loyer devrait en réalité être diminué encore plus!

«La diminution de loyer à laquelle vous auriez droit, vu la baisse du taux hypothécaire, est compensée par des frais de rénovation et la hausse des charges d’exploitation». Le preneur a droit à une diminution du loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire. Mais ce dernier n’est pas la seule variable prise en compte pour fixer les loyers. Si le bailleur peut légalement opposer qu’il a effectué des travaux à plus-value ou que ses charges d’exploitation ont augmenté, il lui appartiendra de le démontrer, ce que bien souvent il ne parviendra pas à faire. Les régies ont souvent recours à des forfaits selon lesquels, par exemple, chaque année les charges d’exploitation augmentent de 0,5%. Ceux-ci ne sont pas admis par les tribunaux.

Bref, si les arguments de refus apparaissent convaincants à première vue, ils ne passent pas la rampe lorsqu’ils doivent être démontrés en justice. Les locataires ne doivent donc pas hésiter à demander des baisses de loyer et à faire vérifier très vite les motifs de refus invoqués.

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