Un accord inédit va doper les logements à la Praille

AménagementAntonio Hodgers a signé un accord avec l’Asloca et les syndicats. Il y aura deux logements pour un emploi. Les Genevois voteront.

Futur quartier Praille-Acacias-Vernets: à chaque emploi créé, il faudra construire deux logements.

Futur quartier Praille-Acacias-Vernets: à chaque emploi créé, il faudra construire deux logements. Image: LAURENT GUIRAUD

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«Nous ferons plus de logements et il y aura davantage de mixité sociale.» Antonio Hodgers est satisfait. Le conseiller d’Etat a réussi à fixer de nouvelles règles pour développer le futur quartier Praille-Acacias-Vernets (PAV). La principale: à chaque emploi créé, il faudra construire deux logements. Ce principe, arraché à la suite d’intenses négociations, est capital pour l’avenir du secteur. Il sera soumis au peuple dans le courant de l’année prochaine.

Le magistrat a aussi réussi à briser un tabou de la gauche. A la Praille, il y aura des appartements à vendre (PPE). Certes, en nombre limité (12% du total) et sur des terrains qui resteront propriété de l’Etat. «Mais cela contribuera à mélanger la population en ouvrant le quartier à la classe moyenne supérieure.»

Ces changements devraient offrir de meilleures conditions économiques et permettre ainsi le démarrage des opérations immobilières. Mais il a fallu les négocier. Cela fait plus d’une année que le magistrat discute avec l’Association des locataires (Asloca), la Communauté genevoise d’action syndicale (CGAS) et le Parti socialiste Ville de Genève.

Le couteau par le manche

Ces trois partenaires tenaient le couteau par le manche. En 2010, ils ont menacé de s’opposer à la transformation de la Praille, craignant qu’on en fasse un quartier d’affaires. Pour éviter le référendum, Mark Muller, alors conseiller d’Etat, a décidé de négocier. L’accord qui en a découlé fixait trois règles: 1) Construire un logement pour une place de travail. 2) Interdire toute PPE sur les terrains de l’Etat (soit 85% du périmètre). 3) Réaliser deux tiers de logements sociaux.

Très vite, le doute s’est installé quant à la viabilité de ces conditions. Antonio Hodgers a décidé de les revoir en ouvrant des négociations avec les signataires de l’accord. «Pour combler notre déficit chronique en matière de logements, j’ai proposé qu’on en fasse davantage. Désormais, le principe sera deux logements pour un emploi, valable sur tout le périmètre.»

Le magistrat a aussi remis en question les deux tiers de logements sociaux prévus sur les terrains de l’Etat. «Il n’y a pas de raison d’en réaliser davantage au centre-ville qu’ailleurs dans le canton. Cette proportion était trop lourde à supporter pour les opérations immobilières. Si on la maintenait, le PAV ne se réaliserait pas.»

Enfin, le magistrat a obtenu la création de 12% de PPE sur les terrains publics. Pour apporter de la mixité et du baume sur les plans financiers. «Mais nous mettrons des cautèles pour éviter la spéculation.»

Ces nouvelles règles ont été acceptées par les partenaires de l’accord. Chacun y trouve son compte. Jusqu’alors, il était prévu de créer 10'500 nouveaux logements et autant de places de travail. Les nouvelles règles prévoient 12'400 logements et 6200 emplois. Dans les deux cas, on fera 6000 logements d’utilité publique (LUP). Leur proportion diminue, mais pas leur nombre.

Ces nouveaux équilibres ne devraient pas perturber les plans d’urbanisation du PAV, assure le magistrat. «Si on tient compte des 20'000 emplois déjà existants et qui vont y rester, les changements n’auront qu’un effet mineur.» Il faudra par exemple construire cinq et non pas quatre écoles. «Les charges seront moins lourdes pour les communes car l’impact fiscal sera meilleur», indique le magistrat.

A noter que ces nouvelles règles ne seront pas mises en place pour le secteur de la caserne des Vernets. «Avec sa très forte densité, le projet est rentable. Mais dans les autres secteurs, les opérations seront moins denses.»

Les Genevois voteront

Ce nouvel accord va nécessiter de modifier la loi sur le PAV. La procédure d’enquête publique va démarrer ce printemps et un projet de loi sera déposé devant le Grand Conseil à la fin de l’année.

Antonio Hodgers craint-il un nouveau référendum? «Au contraire. Je veux soumettre ce nouvel accord au peuple. Il ne faut pas avoir peur des urnes.» Pour cela, il compte utiliser une disposition de la nouvelle Constitution, le référendum extraordinaire. Histoire de couper l’herbe sous le pied à des éventuels opposants.


Le grand tabou à gauche: la propriété

Près d’une année de discussions a été nécessaire pour décrocher un nouvel accord sur la répartition des logements à la Praille. Autour de la table, l’Asloca et les syndicats butaient sur un gros obstacle: l’idée d’accepter la vente d’appartements (PPE) sur des terrains publics, même sur des droits de superficie.

«Cette idée a suscité une levée de boucliers chez certains de nos membres, reconnaît le syndicaliste Jan Doret. Mais nous avons empêché toute possibilité de spéculation. Quand un propriétaire voudra vendre son appartement, l’Etat aura un droit de regard sur le prix.»

Le syndicaliste a par ailleurs fait réaliser une étude. «Il s’avère que la PPE sera moins chère pour son occupant qu’un logement à loyer libre.» Au final, la Communauté genevoise d’action syndicale (CGAS) a accepté l’accord à l’unanimité, en obtenant encore qu’une place soit faite aux coopératives.

A l’Asloca aussi, l’accord «a été très largement accepté», relève son président, Alberto Velasco. «De toute manière, devant le peuple, la proposition d’Antonio Hodgers gagnait à coup sûr. Nous avons tout de même réclamé, et obtenu, que les locataires ne supportent pas les coûts annexes, comme par exemple les frais de déménagement des entreprises.» Et le président de conclure: «J’espère que le projet pourra enfin aller de l’avant. Les besoins en logements sont criants.»

(TDG)

(Créé: 09.03.2016, 19h29)

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Nouveau type de logement: la PPE sur DDP!

Un appartement d’un nouveau genre va naître à la Praille. Quasi inconnu à Genève, il se résume en un double acronyme: la PPE sur DDP. Autrement dit: la propriété par étages sur un droit de superficie (ou droit distinct permanent en jargon).

Qu’est-ce? Il s’agit d’un appartement à vendre (PPE). Mais l’acheteur n’acquiert dans ce cas que son logement, et en aucune façon la portion de terrain sur lequel il se trouve. Ce terrain reste propriété, en l’occurrence, de l’Etat, qui le met à disposition sous forme d’un droit de superficie.

Le droit de superficie est comme un contrat de location, mais qui s’étend sur plusieurs décennies (jusqu’à 99?ans) et qui, sauf accord des parties, n’est pas résiliable avant terme. Il procure ainsi au superficiaire un usage très stable du terrain, moyennant une rente. Au terme du contrat, le propriétaire du terrain reprend son bien (et les logements construits dessus) selon des modalités et une valeur définies à l’avance.

Concrètement, l’acquéreur d’une telle PPE financera son achat comme n’importe quel autre bien immobilier. En revanche, il paiera une rente au propriétaire du terrain, à savoir l’Etat.

Selon Antonio Hodgers, ce type de contrat devrait éviter la spéculation sur les appartements, en raison du fait que la valeur de reprise à l’échéance du DDP est connue. Personne ne va acheter 2 millions un appartement qui ne sera repris que pour 1 million quelques années, ou décennies, plus tard.

Le Canton de Berne connaît ce type de contrat. «Nous verrons auprès de lui comment cela fonctionne, indique Antonio Hodgers. S’il faut ajouter des garde-fous supplémentaires, nous le ferons.» Un millier d’appartements de ce type seront construits à la Praille.

C.B.

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