Le marché du commercial s’enfonce dans la crise

ImmobilierSelon une récente étude, la Suisse n’avait plus fait face à une telle offre de surfaces de bureaux vides depuis dix ans.

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Sur l’arc lémanique, un fossé s’est creusé au sein du secteur immobilier. Alors que le locatif fait toujours face à un taux minime de vacance, le commercial subit les affres d’une offre en surfaces disponibles bien trop importante. «Avoir un certain stock de locaux à disposition est sain pour le marché, rappelle Daniel Roux, président de la société immobilière Aton. Mais actuellement il est vrai qu’on a largement dépassé le seuil acceptable d’offres.»

Selon une étude publiée il y a une dizaine de jours par l’entreprise internationale de conseil immobilier Jones Lang LaSalle (JLL), le constat est qu’en dix ans la Suisse n’avait plus fait face à une telle pléthore de surfaces de bureaux vides. Entre la fin de l’année 2014 et celle de 2015, les grandes villes helvétiques compteraient ainsi 4% de m2 de surfaces commerciales supplémentaires à louer. Contrairement au locatif qui connaît de premiers soubresauts positifs grâce à l’arrivée progressive sur le marché d’un certain nombre de nouveaux logements, pour l’immobilier de bureau la situation ne fait qu’empirer.

Situation à Lausanne

A Genève, sur les dix premiers mois de 2015, les surfaces disponibles ont ainsi augmenté de 7,2% pour atteindre 170 000 m2. La Cité de Calvin fait face depuis quatre ans à une augmentation massive du taux d’objets vacants en lien notamment avec les mutations sur la place financière genevoise. «Des surfaces disponibles ont été libérées dans le cadre d’activités de regroupement des institutions financières qui auront à l’avenir un besoin moindre de surfaces», confirme l’étude de JLL.

Du côté de la capitale vaudoise, la situation est certes tout aussi critique, mais d’une certaine manière plus stable. L’étude de JLL parle de 35 100 m2 vacants en 2015, soit en ligne avec les statistiques de ces dernières années. A noter que si les chiffres varient entre les différentes sociétés spécialisées dans le conseil immobilier – voir celles plus officielles notamment de l’Office cantonal de la statistique (OCSTAT) à Genève –, la conclusion reste identique: les deux capitales de l’arc lémanique font bel et bien face à une suroffre généralisée de bureaux.

Logiquement ce sont les zones les moins bien connectées aux transports publics ainsi que les quartiers d’affaires «secondaires» qui souffrent le plus et cela tant dans la Cité de Calvin que dans la capitale olympique. «La demande se concentrera sur les objets offrant les meilleurs atouts», assurent en toute logique les experts de JLL.

Les raisons de la suroffre

Plusieurs causes expliquent cet excès du marché dans le commercial. «Le problème est que la demande évolue très rapidement, ce qui n’est pas le cas de l’offre», explique Hervé Froidevaux, partenaire chez Wüest Partner. Selon l’expert, la situation actuelle résulte d’un «effet de rattrapage» débuté aux alentours de 2009-2010. Or au moment où arrivent sur le marché toutes ces nouvelles constructions, la Suisse s’inquiète d’un possible et douloureux retournement conjoncturel. «Il y a un vrai manque de planification, voire de vision anticyclique dans ce marché», analyse Hervé Froidevaux.

Dans une récente étude, KPMG indique que «la recherche constante en surfaces neuves et modernes a poussé les promoteurs à maintenir un haut niveau de construction dans le tertiaire». Daniel Roux pointe du doigt «les fonds spécialisés dans l’immobilier, notamment ceux détenus par les grandes banques et dont la multiplication aurait contribué à cette situation de suroffre».

Driss Agramelal, consultant immobilier chez CIFI SA, cite encore un phénomène déjà vécu par de nombreuses grandes villes – européennes notamment –, mais relativement nouveau dans la région: «L’attractivité de la périphérie». De mieux en mieux connectées, les communes entourant Genève et Lausanne proposent de nombreuses nouvelles surfaces attrayantes. Selon KPMG, «elles rendent les surfaces libérées obsolètes, car ne répondant plus aux standards du marché. Du coup, elles sont très difficiles à recommercialiser». Dernier exemple en date: Japan Tobacco et son siège de 25 000 m2 dans le quartier de Sécheron (GE).

Atterrissage en douceur

«En comparaison avec le taux de vacances d’autres grandes villes européennes, la situation n’est pas dramatique. Elle reste gérable», tient à nuancer Hervé Froidevaux. Malgré le ralentissement conjoncturel qui plane sur l’économie helvétique, la plupart s’attendent effectivement à un atterrissage en douceur du marché et à une absorption progressive des locaux disponibles. D’ailleurs, tant à Lausanne qu’à Genève, l’arrivée de nouvelles surfaces sera limitée en 2016, voire au-delà. «A Lausanne, aucun nouveau projet de grande envergure susceptible d’influer à long terme le marché de l’immobilier de bureau ne devrait être démarré avant la prochaine décennie», assure-t-on chez JLL.

(TDG)

(Créé: 31.01.2016, 19h19)

Les entreprises locataires, grandes gagnantes

«Ce qui est rare est cher», proclame depuis des siècles les économistes. A l’inverse, un bien trop abondant perd de sa valeur, à l’instar de l’immobilier commercial qui souffre depuis plusieurs années d’une vaste suroffre sur l’arc lémanique (lire ci-dessus). Alors que les propriétaires d’objets immobiliers locatifs tiennent le couteau par le manche et n’hésitent pas à augmenter les loyers, la situation est totalement inversée pour les surfaces de bureaux.

Du coup, «les incitations à la location» sont devenues monnaie courante, surtout sur Genève où la situation est plus critique qu’à Lausanne. Selon une étude réalisée par l’entreprise internationale de conseil immobilier Jones Lang LaSalle (JLL), «les locataires se trouvant en situation de force, il n’est pas rare que lors de la négociation des baux à long terme un important potentiel de révision à la baisse soit offert. Des périodes de gratuité de loyer de six à douze mois ne sont plus exceptionnelles, ce qui correspond à un rabais de l’ordre de 10 à 20% sur le loyer effectif».
O. W.

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